ZRP
Tuca Zbarcea & Asociatii

Provocările contractelor de antrepriză în contextul actual al pieței construcțiilor

09 Martie 2023   |   Cristian Guia (Partener) și Mihaela Spiridon (Avocat senior) - Eversheds Romania

Noile realități obiective au condus la schimbarea abordării în negocierile contractelor de antrepriză în mediul privat și la dezbateri între companiile de construcții și beneficiari. Fiecare dintre părți întâmpină riscuri cu privire la impredictibilitatea pieței, iar mecanismele contractuale de ajustare a termenelor de livrare și a prețului sunt negociate intens și în detaliu.

 
 
Piața construcțiilor a suferit modificări consecutive în ultima perioadă, generate de impredictibilitatea condițiilor socio-economice recente, deficitele generate de pandemie, creșterile substanțiale în prețul materialelor, precum și de modificările legislative cu privire la salarizarea personalului din acest domeniu.

În primul rând, fără a fi o noutate, pandemia COVID-19 a afectat considerabil și proiectele de construcții din România. Restricțiile legate de activitățile unor companii și cele cu privire la circulație în general, au dus fie la întârzieri în progresul lucrărilor și la dificultăți în securizarea forței de muncă și a materialelor de construcție necesare, fie la refuzul / reticența beneficiarilor de a mai prelua spațiile construite în noile condiții. Unele măsuri internaționale recente, cum ar fi politica zero Covid din China, încă au efecte asupra disponibilității unor resurse sau materiale. De asemenea, contextul conflictului actual din Ucraina a generat fluctuații suplimentare cu privire la furnizarea unor materii prime, precum și la transportul de materiale și echipamente (incluzând aici interzicerea unor rute de transport / modificarea lanțului de aprovizionare).


Rata inflației din ultima perioadă a generat, de asemenea, creșteri substanțiale ale prețurilor materialelor și echipamentelor de construcție. Mai mult, majorarea prețurilor la energia electrică și la gazele naturale, precum și a costurilor de transport pot duce la costuri mai ridicate pentru utilizarea echipamentelor, întreținerea, dotarea șantierului și transportul materialelor. Suplimentar, creșterea salariului minim în sectorul construcțiilor începând cu acest an precum și incertitudinile cu privire la disponibilitatea creditului pot impacta și ele costurile finale ale proiectelor de construire.

Toți acești factori au determinat companiile de construcții să analizeze riscul scăderii profitabilității proiectelor din cauza creșterii costurilor și să încerce minimizarea acestui risc prin contractele pe care le încheie.

Totodată, companiile de profil negociază mult mai atent potențiale întârzieri în progresul / finalizarea lucrărilor din cauza creșterii costurilor, care pot determina nevoia de a obține fonduri suplimentare pentru a putea duce proiectul la bun sfârșit.

Prin urmare, noile realități obiective au condus la schimbarea abordării în negocierile contractelor de antrepriză în mediul privat și la dezbateri între companiile de construcții și beneficiari. Fiecare dintre părți întâmpină riscuri cu privire la impredictibilitatea pieței, iar mecanismele contractuale de ajustare a termenelor de livrare și a prețului sunt negociate intens și în detaliu.

În aceste condiții, se impune stabilirea unor mecanisme contractuale care să asigure desfășurarea corespunzătoare a lucrărilor și să asigure salvgardarea contractului în cazul unor obstacole pe parcursul desfășurării lucrărilor. Părțile trebuie să fie, însă, conștiente de implicațiile oricăror astfel de mecanisme contractuale cu privire la alocarea riscurilor și avantajelor proiectului.

Din cauza impredictibilității pieței, se observă, spre exemplu, abordarea recentă a companiilor de construcții de a fi (mai) reticente în a stabili un preț forfetar global pentru lucrări și servicii și de a-și asuma doar prețuri estimate, care să le permită ajustarea automată a prețului atunci când costurile lucrărilor cresc din cauza condițiilor pieței. Un astfel de mecanism creează o premisă de asigurare a marjei de profit pentru companiile de construcții.

Există, de asemenea, prevederi legale care pot fi aplicate în cazul unor schimbări imprevizibile ale condițiilor pieței, iar părțile pot analiza beneficiile acestor prevederi. Un exemplu ar fi aplicarea impreviziunii prevăzute de articolul 1271 Cod Civil, care are ca premisă ruperea echilibrului contractual și implică distribuirea în mod echitabil a pierderilor și beneficiilor ce rezultă dintr-o schimbare excepțională a împrejurărilor după încheierea contractului. Spre deosebire de impreviziune, ajustarea automată a prețului poate crea un avantaj uneia din părțile contractante prin garantarea unui câștig fix, ceea ce ar putea fi perceput ca injust și inechitabil. Așadar, aplicarea impreviziunii poate fi considerată mai potrivită în unele situații decât ajustarea automată a prețului contractului în funcție de creșterile costurilor.

O altă prevedere aplicabilă în cazul evenimentelor imprevizibile, în anumite condiții, este forța majoră, ce presupune că răspunderea unei părți este înlăturată dacă o parte nu își poate executa obligațiile din cauza unui eveniment extern, imprevizibil, invincibil și inevitabil survenit după semnarea contractului. În același sens, cazul fortuit exonerează de răspundere partea care nu și-a putut executa obligațiile contractuale din cauza unui eveniment care nu putea fi prevăzut și împiedicat.

Totodată, ca răspuns la noile condiții ale pieței, legislația achizițiilor publice a fost modificată pentru a permite ajustarea prețurilor din contractele de achiziție publică „prin actualizare în cazul în care pe piață au apărut anumite condiții, în urma cărora s-a constatat creșterea / diminuarea indicilor de preț pentru elemente constitutive ale ofertei, al căror efect se reflectă în creșterea / diminuarea costurilor pe baza cărora s-a fundamentat prețul acordului-cadru / contractului”. Totuși, pentru ca o astfel de ajustare să opereze, este necesară menționarea expresă în contract a modului concret de ajustare a prețului, a indicilor care vor fi utilizați, precum și a sursei informațiilor cu privire la evoluția acestor indici (e.g. buletine statistice). Este, de asemenea, permisă ajustarea prețului în cazul unor modificări legislative sau cu privire la taxe și impozite care duc la creșterea sau diminuarea costurilor. În toate cazurile, însă, ajustarea se face “doar în măsura strict necesară pentru acoperirea costurilor pe baza cărora s-a fundamentat prețul acordului-cadru / contractului”.

Așadar, atât Codul Civil român, cât și o parte din legislația specială în materia achizițiilor publice, prevăd posibilitatea ajustării prețurilor (și uneori și a termenelor de livrare) cu titlu de excepție și în anumite condiții care implică fie imprevizibilitatea deplină a obstacolelor viitoare, fie determinarea expresă a factorilor și mecanismului de ajustare în cadrul contractului. Aceste ajustări sunt menite să se transpună în modificări contractuale, de obicei, prin acordul părților. În schimb, un mecanism contractual de ajustare automată a prețului și termenelor de livrare (în absența îndeplinirii condițiilor amintite mai sus) poate genera conflicte viitoare între părți și poate provoca întârzieri sau chiar bloca implementarea proiectelor asumate.

În concluzie, este important ca părțile să încerce să anticipeze, în calitate de profesioniști, potențialele evenimente viitoare care ar putea afecta derularea contractului și să păstreze un echilibru contractual. Este recomandabilă găsirea unor soluții de mijloc între menținerea unui preț fix, indiferent de fluctuațiile pieței și ajustarea automată a prețului în baza oricăror fluctuații ale pieței.
 
 

PNSA

 
 

ARTICOLE PE ACEEASI TEMA

ARTICOLE DE ACELASI AUTOR


     

    Ascunde Reclama
     
     

    POSTEAZA UN COMENTARIU


    Nume *
    Email (nu va fi publicat) *
    Comentariu *
    Cod de securitate*







    * campuri obligatorii


    Articol 1691 / 8583
     

    Ascunde Reclama
     
    BREAKING NEWS
    ESENTIAL
    De vorbă cu Anne Marie Mateeas, Country Legal Head Novartis, profesionistul pentru care integritatea reprezintă valoarea fundamentală, despre profesia juridică, experiențele acumulate și provocările abordate | “În sfera carierei mele, dezvoltarea unor valori precum respectul profund pentru lege, promovarea transparenței și adoptarea unei abordări centrate pe identificarea și implementarea de soluții eficiente sunt aspecte esențiale care îmi ghidează fiecare decizie și acțiune. Chiar și momentele dificile sau deciziile care s-au dovedit a fi mai puțin potrivite au avut un impact valoros, învățându-mă lecții esențiale”
    NNDKP obține poziții de top în clasamentele The Legal 500 EMEA 2024
    CMS asistă PPC în achiziția unui parc eolian operațional de 84 MW în România. Mircea Moraru (Corporate M&A) a coordonat echipa, cu sprijinul lui Horea Popescu (Corporate M&A)
    Vlad Peligrad s-a desprins din asocierea cu KPMG Legal, unde era partener și lansează o firmă proiectată să asigure întreg spectrul de servicii juridice | Vlad Peligrad, Managing Partner & Founder PeligradLaw: ”Suntem la început, în procesul de formare a echipei. Până la sfârșitul anului firma va avea 8-10 avocați”
    LegiTeam: Experienced Lawyer Employment | Reff & Associates
    Noi Avocați Colaboratori Seniori în cadrul PNSA. Andra Vieriu și Maria Dima fac un pas înainte în carieră
    Stratulat Albulescu obține în prima instanță amendarea Primarului General al Municipiului București pentru neexecutarea unei hotărâri judecătorești definitive. Partenerul Adriana Dobre a coordonat echipa care a obținut una dintre primele decizii judecătorești de acest fel: amendă de 20% din salariul minim brut pe economie pe zi de întârziere, la care se adaugă penalități de 500 lei ̸ zi de întârziere
    Rundă amplă de promovări în mai multe arii de practică din cadrul biroului Kinstellar din București. Opt avocați au făcut un pas înainte în carieră | Victor Constantinescu (Managing Partner): ”Recunoaștem în mod oficial contribuțiile colegilor prin aceste promovări. Împărtășesc valorile pe care le avem, s-au dovedit a fi membri de valoare pentru echipa locală și așteptăm cu nerăbdare să îi vedem acumulând noi realizări”
    Studiul CMS European M&A 2024 | Piața de fuziuni și achiziții s-a dovedit rezistentă în 2023, CMS acordând consultanță într-un număr record de tranzacții. Horea Popescu, coordonator al practicii Corporate M&A în CEE și Managing Partner al CMS România: “În ciuda unui context plin de provocări, CMS a oferit consultanță în 68 de tranzacții de fuziuni și achiziții în regiune, dintre care peste 50% au fost determinate de intrarea unor investitori strategici pe noi piețe, demonstrând soliditatea practicii noastre în întreaga regiune”
    Stratulat Albulescu & Asociații estimează pentru anul 2024 un nivel de activitate, în practica de Real Estate, cel puțin egal cu cel de anul trecut, marcat însă de o anumită expectativă din partea dezvoltatorilor, prudența fiind cuvântul cheie auzit cel mai frecvent de la clienți. Vor exista însă și ferestre de oportunitate care în mod cert vor fi accesate de jucătorii cu un apetit crescut la risc | “Cel mai probabil vom asista, în cursul acestui an, la o deblocare a situației și la o creștere a numărului de tranzacții, chiar și timidă”, spun avocații
    O soluție reper a ÎCCJ obținută de D&B David și Baias clarifică modalitatea de calcul a cifrei de afaceri la care se aplică amenzile Consiliului Concurenței
    Creștere de doi digiți, anul trecut, pentru Milcev Burbea, firmă recunoscută de ghidurile juridice internaționale pentru practica de proprietate intelectuală | Despre mandatele provocatoare și numeroasele proiecte cu grad ridicat de complexitate, într-o discuție cu Gabriela Milcev (Managing Partner): ”Forța biroului nostru constă într-o abordare echilibrată, croită pe nevoile cazului, combinând, ca într-o rețetă care nu este niciodată aceeași, consultanța și litigiul, precum și persoanele și abordările potrivite pentru apărarea intereselor clientului. Adesea ne confruntăm cu necesitatea de a opera în alte jurisdicții, la nivel internațional”
     
    Citeste pe SeeNews Digital Network
    • BizBanker

    • BizLeader

        in curand...
    • SeeNews

      in curand...