Jurisdicția preferată a antreprenorilor permite finanțarea parțială a achiziției de imobile în Emiratele Arabe Unite prin instituții bancare islamice locale în condiții avantajoase, de care pot beneficia inclusiv cetățenii români. Despre strategia optimă de structurare a investiției și condițiile obținerii unei finanțări, într-o discuție cu Casiana Dușa, avocat senior și specialist în business islamic

În ultima perioadă, interesul investitorilor imobiliari români în contractarea de finanțări de la bănci din Emiratele Arabe Unite a crescut simțitor, mulți dintre aceștia apelând la consultanță specializată pentru a se asigura că iau decizii financiare corecte, cu riscuri minime. În acest sens, rolurile cele mai importante sunt deținute de brokerul profesionist care poate identifica cea mai bună ofertă de creditare și de avocatul specialist care poate examina condițiile contractuale ce vin la pachet cu facilitatea de creditare, arată Casiana Dușa, avocat senior specializat în consultanţă de business în România și Orientul Mijlociu, în articolul publicat azi in secțiunea Islamic Law din ^BizLawyer.

Cumpărătorii de imobile devin eligibili pentru anumite tipuri de vize de rezident, în condiții clar stabilite de lege. Mai precis, Dubai Land Department permite cumpărătorilor de imobile care au plătit cel puțin 750,000 AED din preț să obțină viză de investitor valabilă 2 ani. De asemenea, au dreptul să obțină viză gold valabilă 10 ani investitorii care dețin o proprietate cu o valoare egală cu 2,000,000 AED sau mai mare.

În contextul freneziei imobiliare încă activă în Dubai, oportunitatea obținerii unei finanțări prin sistemul bancar convențional în vederea achiziției reprezintă un stimulent de neegalat pentru investitorii străini care pot avea acces la credite de până la 50% din valoarea imobilului pentru nerezidenți și de până la 80% din valoarea imobilului pentru rezidenți, cu o rată a dobânzii fixă/variabilă/combinată de 2-5% în cele mai multe cazuri (interzisă de Islam). Similar sistemului bancar din România, ofertele de creditare din Dubai presupun ca majoritatea plăților debitorului sunt direcționate către achitarea dobânzii în primii ani, cu o parte mai mică direcționată către scăderea principalului. Pe măsură ce sfârșitul termenului se apropie, acest proces este schimbat și o mai mare proporție din principal este plătit în fiecare lună.


 

---

Descoperă oportunitățile de recrutare de pe LegiTeam! GRATUIT.

---

Preambul

Conform celor mai recente evidențe oficiale ale Dubai Land Department, peste 122,000 de tranzacții imobiliare au fost efectuate în Dubai pe durata anului 2022, reprezentând o creștere de aproximativ 44,7% față de anul precedent. De asemenea, investițiile imobiliare nou realizate în 2022 au fost evaluate la peste 264 miliarde de dirhami, dintre care peste 50% au fost reprezentate de tranzacții având la bază credite ipotecare. Acest lucru se datorează condițiilor avantajoase de finanțare garantate străinilor, indiferent de locația acestora. Prin urmare, chiar și investitorii români care nu au viză de rezident în Emirate Arabe Unite, pot avea acces la oportunitățile de finanțare a imobilelor achiziționate pe plan local, în anumite condiții. Mai mult decât atât, aceștia pot beneficia atât de opțiunea finanțării prin sistemul bancar convențional, adică prin credit ipotecar cu dobândă, cât și de opțiunea finanțării prin sistemul bancar tradițional islamic, prin diverse structuri dedicate.

În cazul unui credit ipotecar convențional, debitorul va trebui să achite o dobândă calculată la suma finanțată, care se bazează practic pe cererea și oferta de bani. Pe de altă parte, în cazul unei finanțări compatibilă cu legile islamice, băncile vor cumpăra imobilul în numele investitorului, apoi îl vor închiria acestuia cu implementarea mecanismul lease to buy, chiria percepută bazându-se pe cererea și oferta unui imobil. Este important de menționat că ricurile aferente proprietății aparțin investitorului în cazul finanțării convenționale, în timp ce în cazul mecanismelor islamice, riscul aparține băncilor care dețin și activul de bază până la achitarea tranșelor de plată de către debitor, moment la care acesta din urmă va prelua dreptul de proprietate integral.

În afară de finanțarea specifică achiziției de imobile, antreprenorii români pot avea acces la oportunități atractive de finanțare a afacerii derulate în Emiratele Arabe Unite prin sistemul bancar islamic ori chiar și a unui business românesc, prin investitori privați emiratezi ori fonduri de investiții cu portofoliu internațional.

În contextul freneziei imobiliare încă activă în Dubai, oportunitatea obținerii unei finanțări prin sistemul bancar convențional în vederea achiziției reprezintă un stimulent de neegalat pentru investitorii străini care pot avea acces la credite de până la 50% din valoarea imobilului pentru nerezidenți și de până la 80% din valoarea imobilului pentru rezidenți, cu o rată a dobânzii fixă/variabilă/combinată de 2-5% în cele mai multe cazuri (interzisă de Islam). Similar sistemului bancar din România, ofertele de creditare din Dubai presupun ca majoritatea plăților debitorului sunt direcționate către achitarea dobânzii în primii ani, cu o parte mai mică direcționată către scăderea principalului. Pe măsură ce sfârșitul termenului se apropie, acest proces este schimbat și o mai mare proporție din principal este plătit în fiecare lună.

În ce privește condiția venitului minim, majoritatea băncilor solicită ca acesta să fie de minim 15,000 AED net pentru salariați și 25,000 AED net pentru liber-profesioniști.

Condițiile grevării imobilului cu ipotecă în favoarea băncii sunt stabilite de fiecare instituție în parte și nu toate acceptă să lucreze cu cumpărători străini, având în vedere că riscul asumat de creditor este mai mare în cazul acestora. De aceea s-a stabilit și limitarea debitului la doar 50% din valoarea imobilului. Totuși, această limitare vine la pachet cu un avantaj ce nu poate fi neglijat, și anume posibilitatea de a achita ratele creditului contractat cu sumele generate din exploatarea proprietății prin închiriere.

Mai mult decât atât, cumpărătorii de imobile devin eligibili pentru anumite tipuri de vize de rezident, în condiții clar stabilite de lege. Mai precis, Dubai Land Department permite cumpărătorilor de imobile care au plătit cel puțin 750,000 AED din preț să obțină viză de investitor valabilă 2 ani. De asemenea, au dreptul să obțină viză gold valabilă 10 ani investitorii care dețin o proprietate cu o valoare egală cu 2,000,000 AED sau mai mare.

În ultima perioadă, am constatat că interesul investitorilor imobiliari români în contractarea de finanțări de la bănci din Emiratele Arabe Unite a crescut simțitor, mulți dintre aceștia apelând la consultanță specializată pentru a se asigura că iau decizii financiare corecte, cu riscuri minime. În acest sens, rolurile cele mai importante sunt deținute de brokerul profesionist care poate identifica cea mai bună ofertă de creditare și de avocatul specialist care poate examina condițiile contractuale ce vin la pachet cu facilitatea de creditare.

Cele mai uzitate modele de finanțare a imobilelor, compatibile cu legile islamice, sunt următoarele: Ijarah, Murabaha și Musharakah Mutanaqisah (Diminishing Partnership).

Ijarah este o varietate de contract de închiriere care presupune diverse planuri de plată, durată și rată a profitului specifice, constând în închirierea de către bancă a proprietății către investitor în schimbul unor chirii, urmând ca la finalizarea duratei agreate, titlul de proprietate să fie transferat debitorului (investitorului) al cărui rol se va transforma din chiriaș în proprietar cu drepturi de dispoziție depline.

Murabaha permite investitorilor să cumpere imobile adaptate nevoilor proprii, prin intermediul băncii care va achiziționa în primă fază proprietatea ce va fi ulterior răscumpărată de investitor în schimbul unei plăți amânate constând într-o sumă fixă. Este important de reținut că proprietatea asupra clădirii de la momentul achiziției și până la momentul vânzării complete către investitor, se află în numele băncii și aceasta suportă întregul risc în calitate de proprietar al clădirii în acea perioadă.

Musharakah Mutanaqisah (Diminishing Partnership) se bazează pe un parteneriat care este compus din trei tipuri diferite de contracte, respectiv: Musharakah (parteneriat), Ijarah (leasing) și Bay’ (vânzare). În primă fază, investitorul va identifica imobilul pe care îl va achiționa în parteneriat cu banca. Apoi, aceasta va închiria proprietatea către investitorul care va răscumpăra treptat cotele din activul deținut de bancă pe baza termenului de rambursare convenit în prealabil, în cele din urmă dreptul de proprietate fiind transferat integral investitorului.

-----------------------------------------------------------

                                                    Citește și
→   Relocarea unui business în Dubai, proiect explicat de Casiana Dușa, avocat senior specializat în consultanţă de business în România și Orientul Mijlociu, certificată în drept islamic, și Olga Petz, managerul companiei Casa Concrete, care a pus Emiratele Arabe Unite pe harta expansiunii. Cum arată planul de intrare pe o piață nouă, care sunt elementele cheie și cum te poate ajuta consultantul bine ales


→   Cum poate fi accesată o investiție islamică ‘Halal’ în România și ce criterii trebuie îndeplinite de un proiect local pentru a fi ‘Shariah compliant’. Despre ‘Mudarabah’ și ‘Musharakah’, ca mecanisme de investiții și proiecte concrete în care a fost implicată, într-o discuție cu Casiana Dușa, avocat senior specializat în consultanţă de business în România și Orientul Mijlociu


→   Cum poți achiziționa o proprietate în Dubai și ce trebuie să știi despre piață, randamente, riscuri și aspecte juridice specifice regiunii. Recomandările Casianei Dușa, avocat senior certificat în drept islamic, specializat în consultanţă de business în România și Orientul Mijlociu, referitoare la capitalizarea investiției, tranzacții, taxe și siguranța proiectelor


-----------------------------------------------------------

Oportunități de finanțare a afacerilor derulate în Emiratele Arabe Unite și în România

Având în vedere afluxul uriaș de investitori străini în Emiratele Arabe Unite, în special în Dubai, legislația aplicabilă investițiilor străine s-a lejerizat considerabil în ultimii ani, favorizând o serie de stimulente care să atragă antreprenorii de pe tot globul și să consolideze astfel unul dintre cele mai mari hub-uri de business din lume. Expansiunea în Orientul Mijlociu și demararea unei afaceri în regiune aduce cu sine o serie de provocări, dintre care o importanță decisivă o are atragerea capitalului necesar pentru investiție fie din surse proprii, fie prin finanțare bancară ori nebancară.

Eligibilitatea companiilor înființate în Dubai pentru fiecare tip de finanțare depinde de mai mulți factori, printre care și: vechime (de regulă 2 ani), cifră de afaceri, active și garanții disponibile.

O companie nou înființată, deci fără istoric pe piață, poate avea acces mai greu la credite bancare, având totuși ca opțiune valabilă contractarea unei finanțări de tip venture capital de la angel investors sau de la investitori privați interesați în diversificarea portofoliului, cu posibilitatea de exit după o anumită perioadă. Există o multitudine de astfel de jucători pe piața emirateză care lucrează și dezvoltă cu succes proiecte lansate de investitori străini.

De asemenea, afacerile dezvoltate pe teritoriul Emiratelor Arabe Unite pot accesa finanțări tradiționale islamice, ce au bază ideea esențială de parteneriat între finanțator și finanțat. Astfel, cel mai uzitat model islamic de acest gen este reprezentat de Mudaraba, conform căruia banca poate investi în compania clientului (fie deja existentă, fie nou-înființată), participând la împărțirea profitului în condițiile agreate de părți și asumându-și riscul posibilelor pierderi.

În ultima perioadă, am constatat un interes tot mai mare al emiratezilor în proiecte dezvoltate în România, dovadă fiind investițiile majore deja plasate de aceștia. În acest sens, amintesc câteva exemple publice: parteneriatul recent încheiat între Hidroelectrica (România) și Masdar (UAE) pentru realizarea de parcuri eoliene off-shore si parcuri solare flotante in Romania, investițiile Al Dahra în Insula Mare a Brăilei, investiția familiei regale a Emiratelor Arabe Unite în construirea unui nou terminal de mărfuri în portul Constanța.

În acest context, companiile private ce au nevoie de finanțare străină pot specula pozitiv respectivul interes, prin pregătirea unor propuneri de investiții Shariah-compliant și a unor pachete de beneficii și randamente atractive. Astfel, inițiativa mea de a implementa modele de business islamice în România și efectuarea analizei de compatibilitate a proiectelor locale cu Shariah, vin în întâmpinarea acestor oportunități, scopul primordial fiind crearea unui pilon solid de susținere a relațiilor de afaceri româno-emirateze.

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------