Noi reglementări privind tranzacțiile pe piața rezidențială

La data de 12 noiembrie 2025, Camera Deputaților, în calitate de cameră decizională, a adoptat Legea nr. 207/2025 pentru modificarea art. 22 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții (”Legea 10/1995”), precum și pentru completarea art. 26 din Legea cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996 (”Legea 7/1996”), lege care a fost promulgată și publicată în Monitorul Oficial nr. 1133 din data de 8 decembrie 2025 (”Legea 207/2025” sau „Legea”).

Proiectul Legii 207/2025 a fost lansat în siajul unui scandal mediatic legat de insolvența unui cunoscut dezvoltator imobiliar, totuși un caz mai degrabă izolat în piață.

În cele ce urmează vom aborda modificările aduse de Lege cadrului juridic relevant pentru dezvoltarea și tranzacționarea proiectelor imobiliare pe piața rezidențială.

                I.                   Modificarea  Legii 10/1995

A fost amendată definiția „investitorilor”  cărora le revin obligațiile reglementate în art. 22 din Legea 10/1995 prin adăugarea unei noi sub-categorii de investitori - ”dezvoltatorii” definiți drept ”cei care dezvoltă proiecte imobiliare de tip condominii sau locuințe individuale în vederea înstrăinării”,  în timp ce ”investitorii” sunt actualmente definiți drept ”persoane fizice sau juridice care finanțează și realizează investiții sau intervenții la construcțiile existente în sensul legii”.

Așadar, potrivit Legii 207/2025, investitorii sunt cei care  “finanțează și realizează” precum și cei care „dezvoltă”  proiecte de construire. Din acest punct de vedere, nu pare că adăugarea acestei noi sub-categorii de investitori ar avea vreun beneficiu în contextul articolului 22 menționat mai sus, întrucât și fără această nouă definiție nu ar fi fost vreun dubiu că dezvoltatorii imobiliari s-ar încadra în definiția investitorilor, adică a celor care finanțează și realizează investiții, și deci că ar fi supuși obligațiilor din acest articol 22.

Legea adaugă articolului 22 din Legea 10/1995 șase noi alineate care, în esență, reglementează etape premergătoare înstrăinării unității individuale din cadrul condominiului viitor sau locuinței individuale viitoare (”UI/LI”)”, respectiv:

-          notarea autorizației de construire în cartea funciară (nu se precizează însă dacă este vorba de cartea funciară a terenului, așa cum se prevede în normele tranzitorii descrise în secțiunea III de mai jos, sau de cărțile funciare care rezultă din operațiunea de preapartamentare, descrisă în paragraful imediat următor);

-          realizarea operațiunii de preapartamentare și deschiderea de cărți funciare pentru UI/LI ca bunuri viitoare. Preapartamentarea este o nouă operațiune de carte funciară reglementată de Legea 207/2025, care constă în deschiderea de noi cărți funciare pentru condominii și UI viitoare parte a acestora. Legea 207/2025 precizează că preapartamentarea se realizează în baza unei documentații cadastrale întocmite la rândul său pe baza autorizației de construire și a documentației aferente acesteia (DTAC), deși este posibil ca această baza informațională să fie în anumite cazuri insuficientă;

-          încheierea convențiilor privind rezervarea cumpărării UI/LI pentru o perioadă maximă de 60 de zile și pentru o sumă maximă de 5% din preț, sub sancțiunea nulității absolute a convenției de rezervare, urmând ca la expirarea celor 60 de zile să se încheie fie o promisiune de vânzare/promisiune de cumpărare/promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare (”Promisiune”), fie contractul de vânzare;

-          promiterea înstrăinării permisă numai după (i) notarea autorizației de construire în cartea funciară[1], (ii) realizarea operațiunii de preapartamentare, (iii) deschiderea de cărți funciare pentru UI/LI și (iv) obținerea unui extras de carte funciară pentru UI/LI;

-          încheierea numai în formă autentică a Promisiunilor, notarul fiind obligat să înregistreze Promisiunile în cartea funciară cu celeritate, cel mai târziu în următoarea zi lucrătoare după cea a semnării;

-          obligația de a depune sumele primite ca avans într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului și de a le folosi numai în scopul dezvoltării respectivului proiect și numai cu ștampila ”bun de plată” a persoanei responsabile/dirigintelui de șantier (pentru partea de rezistență - maxim 25% din preț și ulterior finalizării acesteia, pentru partea de instalații - maxim 20% din preț). Utilizarea în alte scopuri este interzisă și sancționată cu amendă în cuantum de 1% din cifra de afaceri, înregistrată în anul anterior, a dezvoltatorului, dacă fapta nu constituie infracțiune în condițiile legii.

Există o oarecare discrepanță între reglementarea privind condițiile prealabile promiterii  ”înstrăinării”  din alineatul 2 și cea privind forma autentică cerută doar pentru un tip de înstrăinare (Promisiunea) în alineatul 3 al aceluiași articol 22. Astfel, noțiunea de înstrăinare include pe lângă vânzarea care face obiectul unei Promisiuni  și schimbul, donația, aportul în natură, darea în plată, în general orice formă de schimbare a proprietarului unui bun, iar promiterea unei vânzări se poate face nu numai printr-o promisiune de a contracta per se (i.e., o Promisiune) dar și printr-un pact de opțiune, care este reglementat separat de Codul Civil față de promisiunea de a contracta (de aceea nefiind clar dacă ar putea fi considerat o Promisiune).

În același sens al inconsecvenței terminologice a Legii, în cadrul alin. 10 nou introdus la art. 26 din Legea 7/1996 care reglementează operațiunile de preapartamentare și apartamentare, se menționează doar ”promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare”, iar normele tranzitorii prevăzute în art. IV alin. (3) din Lege care reglementează forma autentică și condiția prealabilă a notării autorizației de construire în cartea funciară fac referire doar la ”promisiunile de vânzare”.

Remarcăm și că impunerea formei autentice a Promisiunilor se îndepărtează de interpretarea dată de Înalta Curte de Casație și Justiție[2] că promisiunile de vânzare/cumpărare pot fi încheiate în mod valabil și ca acte sub semnătură privată. Evident, forma autentică și formalitățile prealabile de carte funciară atrag costuri suplimentare care, cel mai probabil, vor fi  suportate finalmente de cumpărători.

În ceea ce privește convențiile privind rezervarea cumpărării UI/LI, obligarea dezvoltatorului la returnarea sumelor primite în baza acestor convenții presupune dovedirea culpei exclusive a acestuia, ceea ce pare echitabil din perspectiva unei protecții minime a drepturilor dezvoltatorilor.

În legătură cu avansul plătit în cadrul Promisiunilor, nu este clar dacă se reglementează niște procente maxime (i) pentru valoarea avansului care poate fi solicitat de dezvoltatori (așa cum se preciza în varianta inițială a Legii adoptată de Senat) sau (ii)  pentru cheltuirea avansului pe anumite destinații menționate în art. 22 alin. (6):” Sumele achitate de cumpărător ca avans [...] se depun într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului [ ...] și pot fi cheltuite [...], pentru partea de rezistență maxim 25% din preț și ulterior finalizării acesteia, pentru partea de instalații maxim 20% din preț...”.

Ar părea că intenția a fost cea de reglementare a plafonării avansului pe cele două categorii de destinații și a momentului la care poate fi solicitat avansul legat de partea de rezistență. În acest sens pare să încline precizarea “și ulterior finalizării acesteia” aparent legată de procentul de 25% aferent părții de rezistență, precizare care ar avea mai puțin sens dacă s-ar referi la cheltuirea respectivei sume de către dezvoltator. Însă se poate interpreta și că această precizare este de fapt în legătură cheltuirea avansului pentru partea de instalații, în sensul că nu se pot cheltui banii din avans pentru instalații decât ulterior finalizării părții de rezistență, ceea ce ar constitui o intervenție a legiuitorului în planificarea și managementul proiectelor imobiliare fără avantaje foarte evidente pentru cumpărători.  

În plus, față de varianta adoptată de Senat s-a eliminat și articolul care prevedea că promitentul cumpărător/cumpărătorul au calitatea de creditori privilegiați în cadrul procedurii de insolvență a dezvoltatorului, însă, promitentul-cumpărător rămâne, ca și până acum, protejat  în baza art. 2386 Cod civil, în temeiul căruia beneficiază de o ipotecă legală asupra imobilului care face obiectul promisiunii pentru restituirea avansului.

               II.                 Modificarea Legii 7/1996

Au fost introduse trei noi alineate la art. 28 cu privire la care se prevede că, în vederea operaționalizării aplicației integrate de cadastru și publicitate imobiliară, prevederile acestor alineate vor intra în vigoare în termen de 3 luni de la publicarea Legii 207/2025 în Monitorul Oficial[3].

Aceste prevederi nou introduse descriu, în esență, operațiunea de preapartamentare  care se adaugă și precedă operațiunilor deja reglementate (apartamentare și subapartamentare), respectiv:

-          elaborarea unei documentații cadastrale de preapartamentare în baza autorizației de construire și a documentației aferente acesteia;

-          autentificarea actului de preapartamentare;

-          deschiderea de cărții funciare a condominiului viitor și a cărților funciare ale UI/LI viitoare (cu menționarea faptului că sunt bunuri viitoare) în baza actului de pre-apartamentare;

-          după obținerea procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor și a certificatului de atestare a edificării construcției, realizarea documentației de apartamentare și încheierea actului de apartamentare, având drept consecință actualizarea înscrierilor preexistente din cărțile funciare, conform celor prevăzute în actul de apartamente care va prelua și datele din documentația de preapartamentare.

Legea 207/2025 prevede că, în  cazul în care până la realizarea operațiunii de apartamentare se modifică numărul UI cuprinse în autorizația de construire inițială și documentația aferentă acesteia, se va face o actualizare a tuturor cărților funciare, pe baza unui nou act autentic de preapartamentare, întocmit în temeiul actului administrativ emis în condițiile legii și a unei noi documentații cadastrale preliminare, fără a fi necesar acordul prealabil al promitentului cumpărător, cu excepția situației în care se modifică suprafața totală sau amplasamentul unității ce face obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare. 

În legătură cu această prevedere, credem că „actul administrativ”  prin care se ajunge la modificarea numărului de UI prevăzute în autorizația de construire (și documentația aferentă) inițială ar putea fi, în  principiu, doar o autorizație de modificare de temă[4] sau o nouă autorizație de construire. Evident, pe lângă eforturile/demersurile suplimentare implicate, aceste noi operațiuni cadastrale, juridice și de publicitate (elaborarea documentației de preapartamentare, modificări ale acesteia, autentificarea actului de preapartamentare/apartamentare, înscrierile în cărțile funciare etc.) vor genera și noi costuri specifice.

               III.               Norme tranzitorii

Până la intrarea în vigoare a acestor prevederi ale Legii 207/2025 privind modificarea Legii 7/1996, se aplică anumite dispoziții tranzitorii, respectiv:

-          notarea în cartea funciară a autorizației de construire pentru UI viitoare din cadrul condominiilor viitoare, se face în mod separat pentru fiecare UI viitoare menționată în autorizația de construire și documentația aferentă acesteia;

-          notarea în cartea funciară a „promisiunii având ca obiect un bun viitor” – UI – nu va afecta dreptul dezvoltatorului de a efectua orice demersuri administrative, operațiuni juridice sau cadastrale cu privire la finalizarea proiectului, fără a fi necesar acordul prealabil al promitentului cumpărător, cu excepția situației în care se modifică suprafața totală sau amplasamentul unității ce face obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare;

-          promisiunile de vânzare având ca obiect UI din cadrul condominiului viitor sau LI viitoare se încheie numai în forma autentică, după notarea autorizației de construire în cartea funciară și după obținerea în prealabil a extrasului de carte funciară pentru UI viitoare sau, după caz, pentru LI viitoare;

-          notarul public solicită notarea în cartea funciară a „promisiunii de vânzare”, în ziua întocmirii acesteia sau cel mai târziu în următoarea zi lucrătoare;

-          în cuprinsul notării în cartea funciară a promisiunilor se face referire la poziția corespunzătoare la care a fost notată autorizația de construire pentru UI care face obiectul promisiunii și se menționează faptul că UI este un bun viitor în curs de edificare.

   IV.               Concluzii