Sectorul imobiliar rămâne în atenția investitorilor, dar necesită o abordare strategică și o gestionare mai riguroasă din punct de vedere juridic

Sectorul imobiliar este în ultima vreme supus unor provocări și teste tot mai diverse mai ales pe piața locală. Factori precum instabilitatea geopolitică, eliminarea unor facilități fiscale, deficitul bugetar mare și inflația influențează în mod direct apetitul investitorilor. Cu toate acestea, aderarea României la spațiul Schengen, revenirea unui număr tot mai mare de români din diaspora și dezvoltarea accelerată a infrastructurii  contribuie la revitalizarea interesului pentru plasamente în domeniul imobiliar. Antreprenorialul românesc, ajuns la maturitate, dispune de lichidități și expertiză, percepând investițiile imobiliare drept o metodă sigură de protejare a capitalului, fie prin achiziția de terenuri, fie prin dezvoltarea de proiecte imobiliare.

O planificare atentă a structurii portofoliului, o administrare atentă a contractelor și o strategie clară pentru dezvoltările noi sunt elemente esențiale pentru a face față provocărilor anului 2025 și pentru a transforma riscurile în profit.

 Structurarea portofoliului imobiliar: cheia unei administrări eficiente

Gestionarea eficientă a unui portofoliu imobiliar necesită o strategie clară de structurare a deținerilor, potrivită nevoilor de finanțare și protejare a activelor de riscurile inerente afacerii, precum și un efort de adaptare continuă la condițiile dinamice de piață.

Opțiunile variază de la deținerea imobilelor într-o singură entitate operațională, la distribuirea acestora în entități separate, până la crearea unei structuri dedicate administrării activelor și închirierii acestora către alte companii din grup. Alegerea modelului optim trebuie să țină cont de fluxul de numerar, necesitatea utilizării imobilelor drept garanții pentru credite, regulile prețurilor de transfer  și reglementările fiscale. Un aspect esențial îl reprezintă flexibilitatea structurii patrimoniale, având în vedere că orice transfer intra-grup implică proceduri complexe, taxe notariale și de carte funciară. Astfel, este recomandat ca structura să fie concepută de la început pentru a permite adaptabilitate și eficiență operațională și a asigura stabilitatea patrimoniului imobiliar indiferent de modificările planului operațional.

Administrarea și operarea patrimoniului provocări și reglementări

Gestionarea patrimoniului imobiliar implică încheierea unor contracte variate, precum cele de închiriere, superficie, uzufruct sau contracte de construcție.

În cazul contractelor de închiriere, reglementările legislative impun o atenție sporită modului de redactare. Spre exemplu, potrivit legii, contractul de închiriere trebuie să prevadă răspunderile părților în ceea ce privește apărarea împotriva incendiilor. De asemenea, obligațiile de raportare ESG devin din ce în ce mai relevante, fiind necesară includerea acestora în contracte. Un aspect adesea ignorat este faptul că locatorul poate deveni entitate raportoare conform Legii 129/2019 privind prevenirea spălării banilor. Acesta trebuie să aplice măsuri de cunoaștere a clientelei încă din faza inițială a relației contractuale, ceea ce implică colectarea unor documente specifice de la chiriași. De asemenea, contractele de închiriere încheiate cu entități afiliate trebuie să respecte reglementările privind prețurile de transfer. Din perspectivă contractuală, deosebit de importante sunt și clauzele referitoare la costurile operaționale („taxa pe servicii”), clauzele de indexare sau clauzele privind recuperarea de la chiriaș a impozitul pe construcții. În general întregul contract, trebuie redactate în mod clar și explicit, orice clauză neconformă sau vagă fiind de natură să atragă fie sancțiuni contravenționale, fie litigii costisitoare sau chiar prejudicii pecuniare.

În ceea ce privește construcțiile, o atenție deosebită trebuie acordată documentației de autorizare, respectării normelor de urbanism, dar și contractelor de antrepriză și subcontractare. Clauzele referitoare la garanțiile de bună execuție, stabilirea mecanismului de preț (paușal sau pret pe unitate), clauzele de răspundere a constructorului, de respectare a calendarului de execuție sau de remediere a viciilor, sunt subiecte aprins dezbătute, iar formularea acestora are  rol de protecție a dezvoltatorului față de eventualele creșteri de costuri sau posibile prejudicii.

Un alt aspect esențial pentru eficiența investițiilor imobiliare îl reprezintă oportunitățile de reducere a costurilor, inclusiv prin facilități fiscale și optimizarea consumului energetic. Deși sectorul imobiliar nu beneficiază în mod tradițional de scheme de ajutor de stat, dezvoltatorii pot accesa, cu respectarea legii,  scutiri de impozit pentru clădiri dacă imobilele sunt incluse într-un parc industrial. Totodată, investițiile în tehnologii verzi și eficiență energetică pot aduce o serie întreagă de beneficii, inclusiv de natură financiară.

Pregătirea pentru vânzare: analiza juridică preliminară și maximizarea valorii afacerii

Vânzarea unei afaceri imobiliare este un proces complex, influențat de structura activelor, documentația juridică și interesele cumpărătorilor. O evaluare juridică preliminară a afacerii poate evidenția riscurile și vulnerabilitățile, permițând vânzătorului să implementeze măsuri corective înainte de începerea negocierilor de vânzare. Astfel de măsuri, deși implică de multe ori eforturi susținute din partea vânzătorilor și consultanților acestora, au rolul să protejeze valoarea de vânzare de eventualele diminuări de preț corelative riscurilor identificate. De asemenea, corectarea deficiențelor înainte de vânzare are și rolul de a facilita plata prețului, fără rețineri sau amânări de plată.  Contractele de vânzare-cumpărare trebuie redactate de persoane cu pregătire juridică adecvată, cu atenție în special în ceea ce privește clauzele de garanție, despăgubiri și mecanismele de plată, pentru a evita obligații excesive pentru vânzător după finalizarea tranzacției.

În concluzie, investițiile imobiliare rămân o oportunitate atractivă în România și pentru anul 2025, dar necesită o abordare strategică și o înțelegere riguroasă a reglementărilor aplicabile și a mecanismelor juridice aferente.