Albota Law Firm își menține standardele ridicate în Real Estate cu o echipă alcătuită doar din avocați seniori, recunoscută constant în ghidurile internaționale. Practica are anvergură, ritm și disciplină, iar vizibilitatea internațională validează un mod de lucru orientat spre rezultat | De vorbă cu Oana Albota (Managing Partner) despre tendințele pieței, provocările perioadei modul în care lucrează echipa

Albota Law Firm intră în 2026 cu o practică de Real Estate matură, construită pe o echipă construită doar din practicieni cu experiență, care lucrează rapid, coerent și fără bucle inutile de revizuire.Forța sa stă în modul inteligent în care conectează, fără întreruperi, urbanismul, finanțarea, contractele de construire și exit-ul, ținând proiectele pe traiectorie chiar și când presiunile de cost, termenele administrative sau schimbările fiscale cfare afectează planul inițial. Mandatele recente – de la dezvoltări rezidențiale bancabile la refinanțări pe office și proiecte cu specific hospitality – arată o capacitate constantă de a calibra documentația la exigențele băncilor și la realitățile comerciale din teren. Practica este multidisciplinară în sensul autentic al cuvântului: avocații aduc în aceeași masă expertiză complementară în litigii, energie, corporate și M&A, astfel încât analiza, redactarea și negocierea curg fără fricțiuni. În leasing, echipa negociază formule flexibile, dar solide, pe o piață tot mai orientată spre chiriaș, iar în construcții preferă arhitecturi contractuale care protejează echilibrul economic și continuarea lucrărilor. Pe fondul unei finanțări mai selective, a unei piețe tot mai atente la ESG și a unei jurisprudențe care stabilizează autorizațiile, firma își ajustează constant procedurile pentru a conferi siguranță juridică și cadență operațională. Tendința generală a pieței rămâne una de ajustare cu disciplină: proiectele bine structurate, cu due diligence temeinic, garanții clare și fluxuri transparente, își găsesc încă finanțare și cumpărători. În acest context, Albota Law Firm rămâne un partener eficient în realizarea proiectelor: lucid pe risc, rapid în soluții și eficient în a transforma soluțiile legale în progrese cuantificabile pe șantiere și în tranzacții.  

Ajustare controlată, finanțare mai selectivă și mandate care păstrează proiectele pe traiectorie

În fotografia ultimului an, imobiliarele românești nu arată o „resetare”, ci mai curând o reașezare atentă a pieselor de pe tablă. Segmentul rezidențial mediu își păstrează dinamica, iar logistica rămâne un magnet pentru capitalul cu viziune operațională, în vreme ce băncile și investitorii operează cu un filtru de prudență vizibil mai fin. „În perioada 2024–2025, piața imobiliară trece printr-o ajustare naturală, nu printr-o ‘resetare’ în sensul clasic”, a spus Oana Albota, Partener fondator al Albota Law Firm. „Cererea s-a menținut relativ constantă pe segmentele cu potențial real - în special rezidențialul mediu și logisticul - însă nivelul de prudență este mai ridicat, atât din partea cumpărătorilor, cât și a finanțatorilor”, a nuanțat ea.

Această schimbare de ton se vede cel mai clar în creditare. Instituțiile finanțatoare rămân prezente, dar intră în tranzacții după un due diligence bancar mult mai granular, axat pe garanții solide, pe dovada pre-vânzărilor sau a pre-închirierilor și pe aportul de capital al dezvoltatorului. „Băncile rămân active, dar impun condiții mai prudente, cu o verificare atentă a garanțiilor, a pre-vânzărilor/închirierilor și a aportului propriu al dezvoltatorului”, a explicat Oana Albota. „Acest filtru selectiv face diferența între proiectele care merg mai departe și cele care sunt puse în așteptare”, a completat ea, arătând că apetitul investitorilor s-a temperat pe fondul incertitudinilor macroeconomice și politice, fără ca interesul strategic pentru piața locală să dispară. 

În teren, efectele acestei prudențe se suprapun peste un set de presiuni bine-cunoscute: costuri de construcție împinse în sus, termene administrative lungi pentru autorizații și avize, plus un mediu fiscal mai apăsător. „Am întâlnit proiecte aflate în dificultate, în special din cauza creșterii costurilor, a întârzierilor administrative și a presiunii fiscale”, a menționat Oana Albota. „Cele mai eficiente soluții au fost restructurarea bugetelor, renegocierea termenelor și a obligațiilor, precum și amânarea unor faze până la stabilizarea costurilor și a cererii”, a precizat ea, adăugând că, deși insolvența apare rar, concordatul preventiv a devenit mai des folosit acolo unde fluxurile de numerar nu au mai putut fi recalibrate la timp. 

----------------------------------------------------------------------------------------

               Citește și

→   Piața de Real Estate, radiografiată de NNDKP, firmă despre care ghidurile juridice internaționale spun că este “probabil cea mai bună din România” în această practică: industrial-logistic în viteză, office cu accent pe retenție și eficiență, rezidențial cu presiune pe preț | De vorbă cu Vlad Tănase (partener) despre dinamica pieței, apetitul investitorilor, tranzacționarea proiectelor și blocajele de pe acest segment 

----------------------------------------------------------------------------------------

Pe piața de birouri, jocul s-a mutat ferm în terenul chiriașilor. Rata spațiilor neocupate pune presiune pe încasări, iar negocierile se concentrează mai puțin pe extindere și mai mult pe optimizare. „Piața de birouri este, în prezent, puternic orientată spre chiriași, cu grad ridicat de neocupare și presiune asupra proprietarilor”, a subliniat Oana Albota. „Preînchirierile sunt rare, iar majoritatea tranzacțiilor din ultimul an a vizat renegocieri: ale contractelor existente - de regulă pentru extinderea duratei contractuale, dar cu reducerea suprafețelor închiriate”, a detaliat ea. În acest context, proprietarii au devenit semnificativ mai flexibili, oferind incentive comerciale consistente - perioade de rent-free, contribuții la fit-out, pachete de relocare - pentru a menține chiriașii actuali sau a atrage noi ocupanți. 

La capitolul reconversii, discuțiile sunt intense, însă realitatea tehnică și urbanistică temperează entuziasmul. Multe clădiri ar avea sens economic dacă ar trece la rezidențial sau la funcțiuni mixte, dar condițiile de structură, instalații, parcări, însorire și standarde de locuire ridică bariere costisitoare. „Deși reconversia birourilor către rezidențial sau mixte este frecvent discutată, implementarea rămâne dificilă din cauza limitărilor urbanistice, cerințelor tehnice și costurilor de adaptare”, a indicat Oana Albota. „Majoritatea acestor proiecte sunt încă în faza de fezabilitate, iar doar unele avansează spre execuție”, a adăugat ea. 

Pe acest segment, mandatele pe care le gestionează avocații fac diferența între un portofoliu care rezistă presiunii și unul care își erodează valoarea. Albota Law Firm a lucrat pe refinanțări bancare menite să restructureze împrumuturi intragrup sau să înlocuiască facilități vechi, dar și pe tranzacții de închiriere în clădiri de birouri existente - instrumente juridice care refac echilibrul economic al proiectelor.  „Aceste procese s-au dovedit esențiale pentru adaptarea proprietarilor la noul context și pentru asigurarea sustenabilității portofoliilor pe termen mediu”, a spus Oana Albota. 

Prețurile din rezidențial urcă în ritm constant, din rațiuni mai degrabă obiective: materialele și manopera s-au scumpit, iar modificările de TVA ajung, în final, în prețul plătit de cumpărător. În același timp, cumpărătorii evaluează mai atent timingul și bugetul, mai ales în contextul incertitudinii politice și al noilor măsuri fiscale. „Ne așteptăm ca prețurile să crească în următoarele luni, pe fondul costurilor de construcție și al creșterii cotei de TVA”, a arătat Oana Albota. „Se vede o prudență accentuată în rândul cumpărătorilor, influențată de incertitudinea politică și de măsurile fiscale recente, care afectează încrederea și puterea de cumpărare”, a punctat ea. 

Băncile nu au părăsit finanțarea rezidențială, dar o privesc printr-o lupă mai puternică: garanții verificate la sânge, nivel de capitalizare solid la dezvoltator, pre-vânzări credibile și cash-flow testat în scenarii. „Creditarea există, însă documentația solicitată este mai riguroasă, iar deciziile se iau după analize detaliate ale fluxurilor de numerar”, a explicat Oana Albota. „Accentul se pune pe calitatea garanțiilor, pe capitalizarea dezvoltatorilor și pe stadiul de pre-vânzare al proiectelor”, a adăugat ea, sugerând că deal-urile cu structură clară și transparență financiară trec mai repede prin comitete.

În planul mandatelor concrete, firma a lucrat în ultima perioadă la tranzacții reprezentative pentru piața de locuințe, atât în București, cât și în marile centre regionale. „Am asistat Atenor în vânzarea proiectului UpSite, un ansamblu de 258 de apartamente din București, inclusiv în finanțarea acordată de Garanti Bank”, a detaliat Oana Albota. „Am consiliat Liberty Residential la vânzarea proiectului din Cluj (268 de apartamente, finanțat de Libra Bank) și Shikun Binui, în vânzarea proiectului New Point 2 din Voluntari”, a menționat ea, trasând o linie comună: proiecte cu fundament operațional, bancabile, orientate către livrare disciplinată.

Aceste mandate nu se focusează doar pe semnarea contractului de vânzare. Avocații sunt prezenți încă din faza de investigație juridică și tehnică, însoțesc dezvoltarea pas cu pas și pregătesc, din timp, ieșirea ordonată către cumpărător sau către noul proprietar al ansamblului. „În toate aceste mandate, am fost implicați atât în due diligence, cât și în faza de dezvoltare”, a precizat Oana Albota. „Această implicare ne-a oferit o perspectivă completă asupra provocărilor: de la autorizații și structurarea finanțărilor, până la exit și transferul către cumpărători”, a sintetizat ea, subliniind rolul consilierii integrate în păstrarea ritmului de lucru și a calității documentației.

Un punct comun al întregului ecosistem rămâne, așadar, disciplina financiară: proiectele trec bariera dacă au equity adecvat, contracte bine gândite, pre-vânzări sau pre-închirieri realiste și o matrice de riscuri controlată. În lipsa acestor repere, soluțiile juridice sunt de tip corectiv - rearanjarea clauzelor, re-fazări, standstill-uri - menite să recâștige sincronul dintre costuri, termene și venituri. 

Privind înainte, rezidențialul va continua să dicteze ritmul tranzacțional, sprijinit de nevoia structurală de locuire și de proiecte care îmbină poziționări avantajoase cu finanțare securizată. Birourile vor rămâne un exercițiu de optimizare și retenție, iar deciziile de reconversie se vor lua acolo unde matematica tehnică și urbanistică le face viabile. Băncile vor finanța, dar își vor păstra grila strictă, iar investitorii vor evalua mai riguros contextul politic și fiscal, fără să abandoneze o piață pe care o înțeleg din ce în ce mai bine. 

În ultima perioadă Albota Law Firm a asistat clienți în proiecte logistice și de retail, atât în faza de dezvoltare și finanțare, cât și în negocierea contractelor de închiriere pe termen lung. Un exemplu recent îl reprezintă negocierea unui contract de închiriere pentru un proiect de retail, în care construcția este realizată în conformitate cu cerințele chiriașului (built-to-suit). ”În astfel de cazuri, accentul cade pe garanțiile privind termenele de finalizare, iar clauzele de penalitate pentru întârzieri devin elemente centrale ale negocierii”, a explicat interlocutoarea ^BizLawyer.

Ea spune că piața logistică și de retail este foarte activă, impulsionată de cererea crescută pentru spații de depozitare, producție și distribuție, susținută la rândul ei de îmbunătățirea infrastructurii de transport și de creșterea volumului de comerț online. ”În consecință, randamentele au rămas stabile, iar chiriile se mențin la un nivel competitiv, în special în proiectele bine amplasate și cu specificații tehnice moderne”, a punctat Oana Albota.

Pentru clienții implicați în astfel de proiecte, Albota Law Firm oferă asistență completă, de la rapoarte de due diligence până la revizuirea documentației de autorizare și a contractelor de finanțare. De asemenea, este implicată în negocierea acordurilor de dezvoltare și de închiriere, unde particularitățile țin tot mai mult de transferul de riscuri între dezvoltator și chiriaș. 

----------------------------------------------------------------------------------------- 

   Citește și


→   Avocații din practica de Real Estate de la Bondoc și Asociații rămân arhitecții juridici ai proiectelor imobiliare complexe. Atuurile unei echipe valoroase: expertiză transversală, gândire strategică, cultură a responsabilității, rigoare și creativitate juridică | De vorbă cu Cosmin Stăvaru (Partener) despre modul în care lucrează nucleul interdisciplinar capabil să gestioneze simultan riscuri, calendar și cerințe, să anticipeze blocaje și să ofere siguranță clienților, într-o piață volatilă, dar încă plină de oportunități 


-----------------------------------------------------------------------------------------

Urbanism, terenuri pentru energie și litigii: unde se blochează proiectele și cum se scurtează parcursul 

În imobiliarele ultimilor ani, traseul de la idee la șantier trece tot mai des prin hățișul urbanismului. Blocajele pot apărea la începutul drumului, dar și aproape de linia de start a lucrărilor. „Blocajele în materia urbanismului și autorizării pot apărea încă din faza de aprobare a documentațiilor de urbanism, dar și ulterior, în etapa de emitere a autorizațiilor de construire”, a spus fondatoarea Albota Law Firm. „Deși termenele legale sunt, în teorie, clare și chiar reduse în urma ultimelor modificări legislative, procesul rămâne anevoios, iar colaborarea dintre autorități și dezvoltatori este minimă”, a nuanțat ea, subliniind că ritmul administrativ prea lent erodează calendarul oricărui proiect.

Efectele sunt vizibile: lipsa de predictibilitate generează costuri neplanificate, iar dezvoltatorii ajung să recalculeze faze-cheie doar pentru a ține în viață finanțarea. „Lipsa de transparență și ritmul lent al instituțiilor publice generează incertitudine și neîncredere, ceea ce se traduce într-un veritabil risc de țară, cu efect direct asupra apetitului investițional, inclusiv al investitorilor străini”, a punctat Oana Albota. În astfel de contexte, rolul avocatului trece de la redactarea actelor la pași practici pentru deblocarea proiectelor: dialog ferm cu administrația, conturarea cadrului legal, pregătirea pașilor procedurali.

Acolo unde decizia întârzie nejustificat, intervenția se mută în registrul contenciosului. „Pentru a debloca proiectele, intervenim activ în relația cu autoritățile, inclusiv prin somații și acțiuni în instanță întemeiate pe obligații de a face, atunci când administrația refuză sau întârzie nejustificat emiterea actelor necesare”, a explicat Oana Albota. Practica arată însă că nici sala de judecată nu reprezintă mereu un drum mai rapid: „Am întâlnit situații în care inclusiv fazele litigioase au fost prelungite excesiv. De exemplu, într-un dosar recent privind prelungirea valabilității unui certificat de urbanism, pronunțarea a fost amânată de peste zece ori, ceea ce evidențiază cât de dificilă poate fi protejarea drepturilor investitorilor chiar și pe calea judiciară”, a detaliat ea.

Pe același traseu, se conturează o presiune nouă: administrațiile locale încearcă să fixeze beneficii publice suplimentare înainte de aprobarea planurilor urbanistice. „Se conturează totodată o tendință nouă în atitudinea autorităților locale, care, înainte de aprobarea planurilor urbanistice, încearcă să securizeze beneficii suplimentare pentru comunitate”, a indicat Oana Albota. Dezvoltatorii sunt tot mai des invitați să contribuie la infrastructură, spații verzi sau chiar la funcțiuni educaționale din proximitate, într-o logică de partajare a plusvalorii proiectului. „Deși aceste contribuții pot aduce beneficii reale comunității, ele pot deveni povară financiară semnificativă pentru dezvoltatori, afectând fezabilitatea economică a proiectelor și, uneori, ducând la abandonarea lor; de aceea o împărțire a acestor costuri între dezvoltatori și autoritățile publice ar fi mai echitabilă”, a adăugat ea. 

Apetitul pentru terenuri destinate energiei regenerabile a conturat o activitate juridică intensă, de la planificare la detaliile tehnice. „Practica noastră în domeniul energiei regenerabile s-a extins considerabil în ultimii ani, odată cu reînvierea interesului pentru proiectele eoliene și fotovoltaice”, a menționat Oana Albota. „Suntem implicați în toate fazele acestor investiții, de la identificarea și securizarea terenurilor, până la construirea și ulterior vânzarea proiectelor”, a completat ea, descriind o asistență 360° care ține împreună contracte, autorizații și finanțări.

Primul prag este agregarea proprietăților. „Securizarea terenurilor rămâne una dintre cele mai mari provocări, în principal din cauza fragmentării proprietăților și a dificultății de a obține o structură unitară pentru suprafețe mari”, a subliniat Oana Albota. În plus, în cazul proiectelor care implică terenuri agricole, procesul de schimbare a categoriei de folosință și coordonarea între autoritățile locale pot prelungi semnificativ etapele de pregătire, a explicat avocata.

Apoi vin servituțile, drepturile de trecere și intabulările, diferit calibrate în funcție de tehnologie. „Problemele de drepturi de trecere, servituți și intabulări sunt recurente, însă se manifestă diferit în funcție de tehnologia proiectului”, a arătat Oana Albota. Particular în eolian, harta acceselor rutiere, a cablurilor subterane și a zonelor de protecție aeriană, face ca documentațiile cadastrale să fie mult mai sofisticate: „În proiectele eoliene, aceste dificultăți sunt mai vizibile decât în cele fotovoltaice, întrucât turbinele presupun o rețea extinsă de drumuri de acces, cabluri subterane și zone de protecție aeriană”, a detaliat ea. „De exemplu, terenurile afectate de servituți aeriene, care acoperă culoarele de rotație ale palelor turbinelor și zonele de siguranță impuse prin reglementările de aviație civilă, necesită securizarea distinctă a drepturilor de folosință și alinierea documentației cadastrale la aceste restricții”, a adăugat avocata.

Rețeta de mitigare îmbină instrumente contractuale și verificări tehnice riguroase, cu pași secvențiați pentru a evita suprapuneri sau lacune. „În practică, soluțiile pe care le aplicăm combină instrumente contractuale flexibile, promisiuni bilaterale de vânzare, contracte de superficie, drepturi de folosință pe termen lung, cu o verificare cadastrală și topografică riguroasă, pentru a evita suprapunerile și riscurile de intabulare”, a sintetizat Oana Albota. Acest mix oferă fundamente solide pentru finanțatori și asigură un traseu mai curat către construcție și, ulterior, către vânzarea proiectului.

La capitolul dispute, real estate rămâne teritoriu cu densitate mare de litigii - mize ridicate, contracte interdependente, termene strânse. „Domeniul real estate rămâne unul puternic predispus la litigii, dat fiind numărul mare de contracte interdependente și valoarea ridicată a investițiilor”, a declarat Oana Albota. „Cele mai frecvente cauze vizează dispute între antreprenori și beneficiari sau între antreprenori și subantreprenori, generate de întârzieri, lucrări suplimentare, garanții de bună execuție sau neconformități ale construcției”, a detaliat ea, arătând că prevenția contractuală și mecanismele de soluționare rapidă sunt esențiale.

Arbitrajul își păstrează avantajul de cadență și expertiză specializată, mai ales în proiectele cu componentă internațională. „În astfel de cazuri, recomandăm frecvent clauze arbitrale, iar pentru proiectele de anvergură internațională preferăm arbitrajul ICC, care oferă un cadru mai rapid și predictibil de soluționare”, a precizat Oana Albota. În paralel, echipa a dus în instanță litigii născute din tranzacții de acțiuni, precum și cazuri de insolvență apărute în lanțul de execuție. „Am reprezentat clienți și în litigii privind tranzacții având ca obiect transferuri de acțiuni (share deals), născute din neexecutarea contractelor de vânzare-cumpărare”, a menționat ea. „Totodată, observăm o creștere a litigiilor de insolvență, pe fondul dificultăților financiare ale partenerilor contractuali din lanțul de construcții și furnizori, ceea ce impune o monitorizare atentă a relațiilor comerciale”, a adăugat interlocutoarea ^BizLawyer.

Din zona rezidențială vin dosare tot mai tehnice, pe vicii ascunse și neconformități post-livrare, cu chemări în garanție pe verticala proiectului. „În sfera rezidențială, s-a intensificat numărul dosarelor privind vicii ascunse sau neconformități post-livrare, litigii adesea complexe, cu chemări în garanție succesive între dezvoltatori, constructori, subcontractori și furnizori”, a arătat Oana Albota. Nici contenciosul administrativ nu lipsește, acolo unde autorizațiile se blochează sau sunt anulate, uneori alimentate de competiția dintre dezvoltatori ori de opoziția vecinilor. „Nu lipsesc nici litigiile de contencios administrativ, fie din cauza neobținerii documentațiilor de urbanism, a autorizațiilor de construire, fie ca urmare a anulării acestora, uneori pe fondul concurenței acerbe între dezvoltatori sau al opoziției exercitate cu rea-credință de vecini”, a semnalat ea. „În plus, gestionăm frecvent executări silite pe contracte de închiriere”, a completat Oana Albota.

În toate aceste spețe, succesul ține de coordonare și combinarea adecvată a argumentelor tehnice și juridice. „Avocații litigianți colaborează strâns cu avocații dedicați implicați în aceste dispute și cu echipele tehnice și de proiectare ale clienților, pentru a formula strategii integrate, care combină argumentele tehnice și economice ale proiectului cu soluțiile juridice optime menite să protejeze interesele comerciale și investiționale ale acestora”, a concluzionat Oana Albota. Rezultatul: portofolii protejate, proiecte repuse pe traiectorie și, acolo unde nu există scurtături, un parcurs procesual asumat, dar riguros orchestrat. 



Finanțare, contracte de construire și due diligence: cum se „bancarizează” proiectele și ce cere piața 

În ultimul an, finanțarea a rămas disponibilă pentru proiectele cu fundament solid, iar dosarele bine calibrate au trecut de filtrul băncilor chiar și într-un climat prudent. „Am asistat clienți în proiecte de finanțare și refinanțare, în principal pe segmentele rezidențial și office”, a spus Oana Albota, Partener la Albota Law Firm. „În zona rezidențială, finanțările au fost finanțări de dezvoltare, cu trageri pe baza progresului lucrărilor și a pre-vânzărilor, în timp ce pe segmentul office am fost implicați în refinanțări de împrumuturi de asociat sau de finanțări bancare, destinate optimizării structurii de cost și recalibrării termenelor”, a detaliat ea, conturând tipologiile dominante.

Apetitul finanțatorilor nu a dispărut, dar vine cu o grilă de verificare mai strictă și cu monitorizare atentă pe cash-flow. „Băncile se mențin active, însă cu un nivel ridicat de prudență și o atenție sporită la garanții și la fluxurile de numerar ale proiectului și verificarea periodică a indicatorilor financiari din facilități”, a subliniat Oana Albota. În echilibru cu această prudență, dosarele câștigătoare sunt cele cu contribuție proprie mai consistentă, cu structuri de garanții robuste și cu mecanisme de control clar definite; de altfel, „se observă o creștere a contribuției proprii a dezvoltatorului, considerată o condiție esențială pentru acordarea finanțării”, a punctat ea.

Un element procedural a devenit, recent, un pas obligatoriu de validare: conformitatea pe beneficiarul real. „Un hop destul de mare în finanțări a devenit aprobarea de către bancă a documentației privind beneficiarul real”, a precizat Oana Albota. În paralel, relația cu finanțatorii s-a mutat de la simpla conformare documentară la un model de supraveghere continuă: condiții suspensive granulate pe tranșe, rapoarte privind stadiul lucrărilor, pre-vânzări actualizate și conturi escrow calibrate pe fluxurile din proiect pentru a securiza încasările și destinațiile de plată.

În piață s-a cimentat și un set de indicatori de „bancabilitate” pe fiecare segment. „Nivelul de pre-vânzare a apartamentelor a devenit un indicator determinant pentru acordarea finanțărilor în segmentul rezidențial, în timp ce, pentru proiectele de birouri, băncile evaluează cu prioritate gradul de ocupare și nivelul de închiriere a spațiilor disponibile”, a explicat Oana Albota. „Aceste criterii influențează direct valoarea creditului și condițiile de tragere”, a adăugat ea, arătând că scenariile de sensibiliate sunt tot mai des rulate împreună cu banca pentru a evita blocaje la mijlocul execuției.

Pe partea de garanții, finanțatorii insistă pe colaterale clar identificabile și ușor executabile, pe posibilitatea de asigurare și pe arhitectura contractuală care acoperă atât riscul de implementare, cât și riscuri exogene (întârzieri administrative, schimbări de piață). „Condițiile suspensive impuse la retragerea tranșelor sunt tot mai detaliate, iar băncile insistă pe garanții reale, verificabile și eficiente”, a arătat Oana Albota. „Relația dintre dezvoltator și finanțator a devenit mai colaborativă: accentul s-a mutat la monitorizarea continuă a proiectului și la comunicarea transparentă privind stadiul lucrărilor și vânzărilor”, a completat ea.

Pe șantier, contractele de construire au rămas, în mare, ancorate în prețuri fixe, iar ajustările de cost se negociază cu lupa pe clauze. „În continuare, dezvoltatorii preferă contractele de construire cu preț fix, iar clauzele privind ajustarea valorii lucrărilor sunt negociate strict și punctual”, a explicat Oana Albota. „În multe situații, părțile renunță expres la aplicarea impreviziunii, preferând o abordare contractuală predictibilă, care să limiteze riscurile de litigiu”, a adăugat ea, indicând preferința pentru reguli clare și stabilitate.

Alocarea riscurilor urmează linia clasică: administrația și avizele rămân pe masa dezvoltatorului, iar riscurile tehnice la constructor. „De regulă, dezvoltatorul suportă consecințele întârzierilor administrative, iar constructorul își asumă riscurile tehnice și operaționale, inclusiv cele legate de condițiile terenului sau de factori meteo”, a detaliat Oana Albota. Pentru a amortiza șocurile de preț, „tot mai multe contracte includ mecanisme de ajustare bazate pe indici de cost ai construcțiilor utilizați în proiectele publice”, a nuanțat ea. În practică, aceste formule vizează doar materiale esențiale precum  oțelul, betonul, unde fluctuațiile au fost semnificative în ultimii ani. 

În ultimii ani a prins contur și conceptul de „echilibru economic” între părți. „Se observă o tendință de a introduce clauze menite să distribuie proporțional impactul unor evenimente neprevăzute, precum modificări legislative sau crize geopolitice ce duc la întârzierea aprovizionării sau variații majore de preț”, a precizat Oana Albota. „Aceste prevederi nu elimină riscurile, dar creează un cadru mai flexibil, care încurajează continuarea lucrărilor în locul blocajului sau rezilierii”, a completat ea, descriind un compromis contractual ce păstrează proiectul „în viață”.

La achiziția de proiecte în diverse stadii - teren, „gata de construit” sau în execuție - rigorile de due diligence dictează ritmul deciziei. „ Pentru majoritatea proiectelor, mai ales în domeniul energy, elementul esențial rămâne due diligence-ul juridic aprofundat, cu accent pe urbanism și regimul terenurilor – ariile din care provin, în continuare, cele mai multe riscuri”, a indicat Oana Albota. „Analiza vizează legalitatea documentațiilor (PUZ-uri, certificate de urbanism, autorizații de construire) și coerența circuitului de proprietate”, a adăugat ea, subliniind că bancabilitatea se construiește din această verificare de bază.

Chiar dacă marile dosare de restituire sunt în declin, atenția pe titlurile de proprietate rămâne obligatorie, mai ales în rural și periurban. „Riscul privind dosarele de restituire s-a diminuat considerabil, dar riscul de țară asociat litigiilor privind titlurile de proprietate rămâne prezent, mai ales în zonele rurale sau periurbane”, a avertizat Oana Albota. Chiar dacă în practică aceste riscuri sunt tot mai rare, ele continuă să fie investigate minuțios de investitori, fiind considerate un factor critic pentru obținerea finanțării.

În plus, investitorii solicită documentație completă privind drepturile de acces și servituțile de utilități, contractele de concesiune sau arendă, precum și acordurile de racordare la rețele. ”Tot mai des, se cer confirmări privind situația juridică a terenurilor și încadrarea lor din perspectiva zonelor de protecție, a reglementărilor de mediu, inclusiv eventuale restricții Natura 2000 sau avize de la autorități de mediu”, a nuanțat interlocutoarea ^BizLawyer, toate decisive atât la finanțare, cât și la preț.

Pentru proiectele „gata de construit” sau în curs, lupa se mută pe implementare: termene, condiții din autorizații, garanții de bună execuție și conținutul contractelor de antrepriză, ca test al capacității reale de finalizare. „În cazul proiectelor ‘gata de construit’ sau aflate deja în execuție, analiza se extinde asupra stadiului de implementare, a garanțiilor și a contractelor, pentru a evalua capacitatea de finalizare”, a sintetizat Oana Albota. Concluzia este simplă: proiectele transparente, cu documentație completă, structură clară de riscuri și mecanisme de control pe fluxuri sunt cele care „se bancarizează” mai repede și trec linia deciziei investiționale. 

----------------------------------------------------------------------------------------- 

   Citește și


→   În spatele scenei, alături de avocații din practica de Real Estate de la Țuca Zbârcea & Asociații, într-un mediu în care calitatea documentației, calibrarea riscurilor și gestionarea inteligentă a calendarului determină dacă un proiect se finanțează, se construiește și se capitalizează corect | De vorbă cu Răzvan Gheorghiu-Testa (partener) despre tendințele pieței imobiliare și forța unei echipe care operează integrat, folosește inteligent regulile și anticipează riscurile, astfel încât proiectele complicate, de la teren și autorizare până la finanțare, leasing și exit să ajungă la linia de sosire


-----------------------------------------------------------------------------------------

Reglementări, chirii și ESG: cum s-au reconfigurat standardele de lucru din real estate în ultimele 12 luni

Ultimul an a adus o corecție fiscală care a forțat o reașezare rapidă a contractelor și a fluxurilor de plată. „Una dintre cele mai importante schimbări este majorarea cotei standard de TVA de la 19% la 21%, coroborată cu menținerea temporară a facilității de 9% pentru locuințele sub anumite plafoane de preț și suprafață”, a explicat Oana Albota, Partener la Albota Law Firm. „Aceasta a afectat în mod special proiectele rezidențiale aflate în derulare, unde dezvoltatorii și cumpărătorii au fost nevoiți să reanalizeze structura contractelor și fluxurile de plată pentru a se încadra în regimul tranzitoriu”, a detaliat ea, adăugând că piața încă absoarbe noile condiții.

În paralel, o decizie de referință a adus claritate în urbanism. „Decizia Curții Constituționale din 9 aprilie 2025 a tranșat definitiv problema autorizațiilor emise în baza PUZ-urilor ulterior anulate”, a subliniat Oana Albota. „CCR a statuat că anularea unui act administrativ normativ – precum un PUZ – nu poate produce automat efecte asupra autorizațiilor individuale emise în temeiul său, întrucât acest lucru ar afecta principiul securității juridice”, a precizat ea, semnalând că hotărârea contribuie la deblocarea dezvoltărilor din București și din alte orașe unde litigiile au indus incertitudine.

Pe firul schimbărilor legislative s-a înscris și protecția cumpărătorului de locuințe prin limitarea avansului. „Propunerea depusă în octombrie 2024 vizează plafonarea avansului la maximum 10% din valoarea apartamentelor achiziționate de la dezvoltatori, cu posibilitatea de a urca până la 40% dacă există asigurare de garanție pentru cumpărător”, a menționat Oana Albota. „Inițiativa urmărește protejarea cumpărătorilor și responsabilizarea dezvoltatorilor în relațiile contractuale, însă poate genera presiuni suplimentare asupra finanțării proiectelor, mai ales pentru dezvoltatorii mici și medii, care depind de pre-vânzări pentru asigurarea fluxurilor de numerar”, a nuanțat ea. În consecință, documentația de finanțare și mecanismele de cash-flow trebuie regândite pentru a menține bancabilitatea.  

La capitolul închirieri, piața este evident orientată spre chiriași, ceea ce determină condiții contractuale mai flexibile și pachete comerciale mai competitive din partea proprietarilor. De menționat este și faptul că standardele de conformitate au urcat pe lista scurtă a negocierilor. „Chiriașii analizează mult mai atent aspectele tehnice și de conformitate ale clădirilor, inclusiv verificarea autorizării complete a imobilului și a respectării cerințelor privind securitatea la incendiu”, a indicat Oana Albota. „Verificări tratate formal până recent au devenit astăzi etapă standard în procesul de due diligence al chiriașului”, a adăugat ea, ceea ce obligă proprietarii la transparență tehnică și la reparații contractuale clare. 

În privința modelului contractual, flexibilitatea a devenit monedă curentă. „Observăm o tendință clară către flexibilitate pentru chiriaș – break option-uri, bugete de fit-out generoase, fit-out autorizat și executat de proprietar, acordarea unor perioade de rent-free”, a arătat Oana Albota. „Această abordare face oferta mai competitivă și susține parteneriate pe termen lung, într-o piață în care fidelizarea chiriașului a devenit esențială”, a completat ea, descriind un pachet comercial care amortizează riscul de neocupare. 

Indexarea și costurile operaționale sunt, la rândul lor, calibrate pe indicatori și pe transparență. „Majoritatea contractelor continuă să urmeze indicele european al prețurilor de consum”, a precizat Oana Albota. „Se discută mai des despre o repartizare echitabilă a costurilor de operare, cu o transparență sporită asupra cheltuielilor de mentenanță și eficiență energetică”, a adăugat ea, semn că economia de energie și performanța tehnică sunt, de fapt, clauze comerciale în toată regula.

Pe zona de guvernanță și conformare, atribuțiile rămân, în mod natural, în curtea dezvoltatorilor, însă arhitectura juridică trebuie să le integreze explicit. „Cerințele de mediu, sănătate și securitate în muncă, protecția patrimoniului și a spațiilor verzi sunt gestionate în principal de dezvoltatori, ca parte a procesului de obținere a avizelor și acordurilor necesare pentru autorizare”, a explicat Oana Albota. „Rolul nostru este să asistăm clienții în integrarea corectă a acestor cerințe în documentația juridică, astfel încât obligațiile rezultate din avize și condițiile de conformare să fie clar reflectate în contractele de antrepriză, finanțare sau vânzare”, a detaliat ea, pentru a preveni sincope la implementare ori la recepție. 

ESG a trecut de la „o casetă de bifat” la criteriu de finanțare și de evaluare a riscurilor. „Observăm o accentuare a componentelor ESG în proiectele imobiliare, atât din perspectiva cerințelor de mediu și eficiență energetică, cât și a transparenței și responsabilității în procesul decizional”, a evidențiat Oana Albota. „Finanțatorii și investitorii internaționali solicită tot mai des confirmări de conformitate ESG, iar aceste criterii ajung să influențeze condițiile de finanțare, evaluarea riscurilor și chiar strategiile de exit”, a completat ea, marcând schimbarea de paradigmă în accesul la capital.

Ca răspuns, munca de avocatură a devenit tot mai mult un exercițiu de aliniere continuă la standarde. „Sprijinim clienții prin revizuirea documentației de conformare, verificarea condițiilor din avizele de mediu și urbanism și includerea în contractele principale a clauzelor de conformitate ESG”, a sintetizat Oana Albota. „Scopul este ca proiectul să rămână aliniat standardelor legale și de sustenabilitate pe întreaga durată de dezvoltare și operare”, a încheiat ea. 

În ansamblu, impactul combinat al fiscalității, jurisprudenței constituționale, noilor obiceiuri de închiriere și presiunilor ESG a rescris prioritățile: clauze mai inteligente, documentație mai clară și o traiectorie proiectată să reziste la schimbare.

Cum își organizează Albota Law Firm practica și unde apasă accelerația

La Albota Law Firm, arhitectura practicii mizează pe experiență pură. „Echipa noastră este formată exclusiv din avocați seniori, cu experiență, o structură care ne permite să oferim soluții rapide și aprofundate, fără etape intermediare de verificare/revizuire internă”, a spus Oana Albota. „Este o particularitate a echipei noastre, care se reflectă în calitatea consultanței și în eficiența gestionării proiectelor complexe”, a adăugat ea, marcând diferența de viteză și rigoare pe care o aduce o „linie de front” formată doar din profesioniști cu senioritate.

Dincolo de nucleul de real estate și construcții, fiecare avocat are o a doua specializare juridică, menită să închidă cercul proiectelor. „Fiecare avocat din echipă are, pe lângă specializarea principală în real estate și construcții, expertiză complementară în domenii precum litigii, energie, drept societar și M&A, dreptul muncii sau drept bancar”, a explicat Oana Albota. „Această abordare multidisciplinară s-a dovedit extrem de valoroasă, deoarece aproape fiecare proiect imobiliar implică și componente juridice conexe, de la chestiuni de corporate și contracte de finanțare până la reglementări de mediu sau relații de muncă”, a detaliat ea, ceea ce scurtează traseul între analiză, structurare și execuție.

Când dosarul cere specializări ultra-fine, firma extinde perimetrul cu parteneri de nișă. „Pentru aspecte foarte specifice, colaborăm constant pe bază de conlucrări profesionale cu avocați specializați în fiscalitate, proprietate intelectuală și protecția datelor, dreptul concurenței, astfel încât clienții noștri beneficiază de asistență integrată, de tip full-service, indiferent de natura proiectului”, a precizat Oana Albota. În practică, rezultatul este un proiect coerent de la un capăt la celălalt: urbanism, autorizare, finanțare, tranzacții, litigii - toate integrate într-o singură linie de lucru.

Portofoliul ultimului an traduce această orchestrare în mandate concrete, cu grade diferite de complexitate. În nordul Capitalei, la @Expo (Atenor), firma a acoperit integral zona office, inclusiv închiriere și finanțare, o schemă în care Libra Bank a susținut execuția financiară. „Am oferit asistență juridică completă pentru unul dintre cele mai semnificative proiecte office din nordul Capitalei, inclusiv pe partea de închiriere și finanțare (obținută de la Libra Bank)”, a menționat Oana Albota. În segmentul rezidențial, UpSite (Atenor) - 258 de apartamente în București - a adus provocarea unei structuri capabile să permită transferul etapizat al unităților și rambursarea finanțării corelată cu progresul lucrărilor și pre-vânzărilor. „Un proiect rezidențial premium de 258 de apartamente în București, pentru care am asistat dezvoltatorul atât în procesul de vânzare, cât și în obținerea finanțării bancare de la Garanti Bank”, a adăugat ea. Provocarea principală a fost structurarea juridică a tranzacției astfel încât să permită transferul etapizat al unităților și rambursarea finanțării în funcție de progresul lucrărilor și al pre-vânzărilor.

În zona Clujului, Liberty Residential (268 de apartamente) a combinat finanțarea Libra Internet Bank cu o asistență care a acoperit vânzarea, dezvoltarea și componenta bancară. „Proiect major în Cluj, cu 268 de apartamente, finanțat de Libra Internet Bank. Mandatul a implicat asistență în vânzarea proiectului, dar și în faza de dezvoltare și finanțare”, a detaliat Oana Albota. 

Pe segmentul office, la Liberty Technology Park, firma a fost implicată într-un amplu proces de refinanțare bancară, care a vizat optimizarea costurilor și în închirierea spațiilor de birouri, în timp ce la New Point 2 (Shikun Binui, Voluntari) firma a lucrat pe vânzarea apartamentelor și pe negocieri de contract de construire pentru a evita derapajele de timeline și buget. „Un proiect de mari dimensiuni, situat în zona Voluntari, pentru care am oferit asistență în vânzarea apartamentelor și negocierea contractului de constuire”, a precizat ea.

Sectorul hospitality a pus pe masă un set aparte de rigori la Hotel Rivaz, unde investigația juridică a terenului și a autorizației a cerut o cartografiere la milimetru a riscurilor. „Mandat cu un grad ridicat de complexitate juridică și tehnică, care a presupus analiza regimului juridic al terenului și al autorizației de constuire”, a punctat Oana Albota. 

Privind spre 2026, echipa anticipează proiecte mai „dense”, cu multe piese care trebuie armonizate de la început. „Se observă o creștere a complexității proiectelor imobiliare, determinată de faptul că investitorii sunt mult mai atenți la identificarea și gestionarea riscurilor juridice, tehnice și financiare”, a arătat Oana Albota. „Această tendință duce la mandate mai sofisticate, în care analiza de due diligence, structurile contractuale și managementul riscului devin elemente centrale”, a completat ea, ceea ce presupune timpi mai lungi alocați pregătirii și o presiune mai mare pe redactarea clauzelor.

Pe frontul disputelor, dinamica rămâne ascendentă. „Practica de litigii imobiliare este într-o continuă expansiune, pe fondul tensiunilor generate de contextul economic și al întârzierilor sau necorelărilor din proiectele de dezvoltare”, a explicat Oana Albota. „Ne așteptăm ca această zonă să rămână activă și în 2026, printr-o diversificare a disputelor, de la aspecte contractuale și execuții de lucrări, până la litigii legate de urbanism sau fiscalitate”, a adăugat ea, confirmând că piesa contencioasă va avea greutate în mixul de mandate. 

Pe plan investițional, energia regenerabilă rămâne un pol de creștere, în timp ce rezidențialul din București și marile centre regionale recâștigă ritmul după deblocarea autorizărilor. „Sectorul energiei regenerabile continuă să atragă interes, fiind încă numeroase inițiative în faze de autorizare sau extindere a capacităților existente”, a notat Oana Albota. „În același timp, rezidențialul din București și marile orașe regionale (Cluj, Iași, Timișoara, Brașov) se află pe un trend de relansare, mai ales după deblocarea procesului de autorizare la nivel local”, a concluzionat ea. În ansamblu, firma mizează pe cel puțin același volum de lucru ca anul trecut, cu un plus în energy și în litigiile complexe din construcții: „Ne așteptăm ca volumul de activitate al firmei să se mențină cel puțin la nivelul anului precedent, cu o ușoară creștere pe segmentele de energy și litigii complexe în domeniul construcțiilor”, a conchis Oana Albota. 

Legal 500 și Chambers Europe 2025: o practică de Real Estate confirmată de piață, cu avocați vizibili și mandate-reper

În edițiile 2025 ale principalelor directoare internaționale, Real Estate-ul de la Albota Law Firm își reconfirmă locul pe harta actorilor care dau ritmul tranzacțiilor și al dezvoltărilor. Chambers Europe poziționează departamentul pe Real Estate în Band 3, cu mențiunea clară că firma „este un boutique românesc concentrat pe real estate și construcții”, activ în dezvoltarea și vânzarea de proiecte rezidențiale, retail și comerciale, dar și în negocieri de antrepriză și leasing, inclusiv în dispute cu antreprenorii. În aceeași ediție, Oana Albotă este listată individual în Band 2, cu aprecieri ferme pentru experiența în tranzacții și proiecte de dezvoltare, inclusiv în chestiuni FIDIC. În secțiunea „Strengths”, respondenții sintetizează avantajul competitiv al firmei: „abordare orientată spre rezultat” și „o echipă cu experiență ridicată”, dublate de „înțelegerea profundă a industriei și o abordare practică” și de „promptitudinea sprijinului” oferit clienților. 

Legal 500 validează aceeași identitate profesională. Ghidul notează că echipa „reunește cunoștințe foarte specializate în dreptul imobiliar și al construcțiilor”, sub coordonarea Oanei Albotă – „un expert în real estate” – și evidențiază contribuția lui Bogdan Roșcăniuc pe tranzacții, dezvoltare și asset management, respectiv rolul Andreei Ciobanu pe corporate real estate și guvernanță. În 2025, Oana Albotă figurează la „Hall of Fame” și ca head of practice, iar Bogdan Roșcăniuc este listat între „Leading associates”, cu Andreea Ciobanu menționată între „other key lawyers”. Testimonialele clienților sunt fără echivoc: „foarte bine pregătiți”, „reacții imediate și documentate”, „orientați spre soluții”, „o echipă tânără, dinamică și receptivă” – repere care apar recurent în evaluarea independentă a Legal 500. 

În planul mandatelor, directoarele surprind atât lucrări de finanțare și refinanțare, cât și proiecte operaționale, cu ancoră în active de profil și fluxuri reale de închiriere. Legal 500 notează, ca „work highlights”, asistența acordată ATENOR Group/NOR Real Estate la refinanțarea împrumuturilor acționarilor pentru dezvoltarea clădirilor B1 și B2 din @Expo – campusul office din nordul Capitalei – și rolul de counsel pentru Hili Premier Estates în refinanțarea unui proiect închiriat către Ponderas Academic Hospital. Astfel de dosare arată nu doar execuția juridică pe finanțări imobiliare, ci și colaborarea cu băncile într-un context de prudență selectivă, unde condițiile/obligațiile din contractul de finanțare, garanțiile și matricile de cash-flow sunt puse cap la cap pentru a ține proiectele pe traiectorie. 
Profilul conturat de Chambers completează această imagine: firmă de nișă, cu densitate de practică în dezvoltări, vânzări și leasing, plus componenta de litigii și arbitraje cu antreprenori. În pagina de departament, ghidul readuce elementele care definesc ritmul de lucru: contracte de construire, negocieri de lease, titluri și polițe de asigurare aferente, dar și intervenții în dispute – un mix recognoscibil pentru investitori, dezvoltatori și finanțatori, mai ales când calendarul de implementare e strâns, iar presiunile de piață cer reacții rapide. În dreptul avocaților, Chambers subliniază constant, pentru Oana Albotă, receptivitatea, inovația și orientarea spre rezultat, dar și faptul că înțelegerea factorilor comerciali „ridică valoarea colaborării” – un filtru util în tranzacții unde redactarea clauzelor se întâlnește cu rigorile bancare și cu timpii de vânzare. 

În ansamblu, apariția în Chambers Europe 2025 și profilul consistent din Legal 500 confirmă o realitate deja percepută în piață: Albota Law Firm este un ”boutique law firm” conectat la dinamica proiectelor imobiliare și reușește să împace rigurozitatea juridică cu pragmatismul comercial. Ranking-ul din Chambers, poziționarea avocaților-cheie și tonul unanim pozitiv al clienților din Legal 500 dau măsura unei practici care a trecut testul de stres al ultimilor ani – cu prețuri volatile, urbanism complicat și finanțări cu filtru sever – și care continuă să livreze rezultate într-un mediu în care „rapid, corect și complet” face diferența dintre o tranzacție închisă și un proiect blocat.