ZRP
Tuca Zbarcea & Asociatii

Sunt terenurile agricole din apropierea granițelor netranzacționabile?

21 Noiembrie 2024   |   Georgiana Bălan, Avocat Senior Coordonator D&B David și Baias

Legea nr. 17/20141 reglementează vânzarea terenurilor agricole din extravilan, stabilind drepturi de preempțiune și alte cerințe administrative stricte pentru vânzarea acestora.

 
 
Regimul juridic al terenurilor agricole situate în extravilan, mai ales cele aflate la mai puțin de 30 km de granițele României, a generat numeroase dezbateri în ultima vreme, din cauza faptului că proprietarii și investitorii sunt adesea descurajați de complexitatea procesului de vânzare. O întrebare frecventă este dacă aceste terenuri sunt, în esență, netranzacționabile, având în vedere restricțiile și condițiile legale aplicabile.

Context legal: restricții și proceduri

Legea nr. 17/20141 reglementează vânzarea terenurilor agricole din extravilan, stabilind drepturi de preempțiune și alte cerințe administrative stricte pentru vânzarea acestora.

În cazul terenurilor aflate la mai puțin de 30 km de graniță sau de țărmul Mării Negre, tranzacțiile sunt condiționate de obținerea unor avize suplimentare de la Ministerul Apărării Naționale (MApN) și Ministerul Agriculturii și Dezvoltării Rurale (MADR). Mai mult, de emiterea avizului MApN depinde chiar valabilitatea vânzării, care în lipsa acestuia este afectată de nulitatea absolută.

Potrivit Normelor Metodologice de aplicare a Legii 17/20142, pentru a obține avizul de la MApN, este necesar ca vânzătorul să prezinte, în prealabil, avizul emis de MADR. Însă, această etapă ridică o problemă majoră: MADR nu emite avizul dacă vânzarea este destinată unui cumpărător care nu are calitatea de preemptor.

Conform legii, preemptori pot fi coproprietarii terenului, arendașii, proprietarii vecini, statul român, prin Agenția Domeniilor Statului etc. Dacă niciunul dintre aceștia nu își exercită dreptul de preempțiune, terenul poate fi vândut unui terț ”potențial cumpărător”, supus unor condiții restrictive, printre care, aceea să aibă sediul sau domiciliul pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puțin 5 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare.

Vânzarea către orice alte persoane, române sau străine, numită în practică și ”vânzare liberă” este permisă doar în cazul în care niciun preemptor și niciun astfel de „potențial cumpărător” nu și-a exprimat intenția de a cumpăra în termenul legal și cu respectarea prevederilor legale.

Avizul MApN nu este necesar pentru vânzarea terenului către preemptori, însă el este necesar pentru vânzarea liberă. În același timp, Avizul MADR, aflat la baza avizului MApN, poate fi obținut în cazul vânzării către preemptori, dar nu și în cazul vânzării libere. De altfel, în cazul vânzării libere, MADR nu are competența de a emite un aviz. Dacă nu există niciun preemptor sau ”potențial cumpărător” care să înregistreze o ofertă de cumpărare, primăria relevantă emite un proces-verbal de finalizare a procedurii. Acest proces-verbal doar se comunică structurii centrale sau structurilor teritoriale a MADR, fără ca ministerul agriculturii să aibă vreo competență în emiterea vreunui aviz specific.  Subliniem că potrivit Normelor Metodologice, doar avizul MADR poate sta la baza avizului MApN, nu și acest proces verbal.

Având în vedere faptul că avizul MApN este necesar pentru procesele de vânzare fără  preemptori, procedură care se încheie cu procesul-verbal emis de primărie, suntem de părere că avizele MApN ar trebui emise eminamente pe baza acestui proces-verbal, iar abia în secundar pe baza avizului MADR.

Dimpotrivă, în prezent, MADR refuză să emită avizul specific dacă terțul cumpărător nu are calitatea de preemptor. În același timp, pentru vânzarea liberă (deci fără preemptori), MApN refuză să emită avizul său fără avizului prealabil al MADR, care oricum nu poate fi emis în acest caz.

Trebuie precizat că normele metodologice de aplicare a Legii 17/2014, aprobate prin ordin de ministru, ar fi trebuit emise numai pe baza și în executarea Legii 17/2014. Or, această lege permite fără echivoc vânzarea liberă către terți, în situațiile în care nu există preemptori sau “potențiali cumpărători”. Prin reglementarea unei proceduri imposibil de urmat, normele metodologice modifică practic dispozițiile legii, aspect care încalcă atât regulile de tehnică legislativă, cât și principiul constituțional al separării puterilor în stat. 

Ne aflăm astfel în fața unei situații paradoxale: deși vânzarea către terți este permisă prin lege, în practică ea devine imposibilă, creându-se un blocaj la nivel național al întregului proces de vânzare a terenurilor agricole extravilane din apropierea graniței.



Impactul asupra tranzacțiilor

Prevederile normelor metodologice au generat în rândul sectorului privat confuzie și un sentiment de neîncredere în instituțiile statului.

Tranzacțiile cu terenurile agricole extravilane, și așa supuse unor restricții birocratice, devin în zona de graniță aproape imposibile. Investitorii, în special investitorii străini care nu se pot încadra în categoria de ”potențiali cumpărători” și care nu au domiciliul în România pentru ultimii 5 ani, sunt excluși de pe piață. Se limitează astfel oportunitatea de a coopta în zona exploatării agricole a unor investitori profesioniști, care dețin fondurile și competențele necesare pentru modernizarea exploatărilor agricole.

În opinia noastră, condiționarea avizului MApN de un aviz care nu are o bază legală de emitere (avizul MADR) și care în practică nu este emis, depășește scopul inițial al legii, care ar trebui să fie protejarea terenurilor agricole, iar nu blocarea tranzacțiilor. Într-o astfel de situație, se impune cu titlu de urgență modificarea normelor metodologice pentru a permite MApN emiterea avizelor relevante pe baza procesului-verbal de finalizare a procedurii emis de Primării. 

Până atunci, practica ar trebui să corecteze neajunsurile normelor metodologice, și în aplicarea directă a Legii 17/2014, act normativ de rang superior, MApN ar trebui să emită avize în baza procesului-verbal emis de Primărie, singurul document care poate fi obținut în cazul vânzării libere.

Sunt terenurile netranzacționabile?

Deși nu sunt în mod explicit interzise de la vânzare, terenurile agricole din extravilan situate în apropierea granițelor sunt supuse unui proces birocratic extrem de complicat. Refuzul autorităților de a emite avizele necesare creează, în cele mai multe cazuri, o situație de blocaj a pieței și la imposibilitatea de a vinde astfel de terenuri către investitorii interesați.

Ce este de făcut?

Pentru a îmbunătăți funcționarea pieței și pentru a clarifica regimul juridic al acestor terenuri, ar fi necesare modificări legislative care să permită emiterea avizelor necesare vânzării terenurilor agricole extravilane din apropierea granițelor.  De asemenea, este necesară instruirea și informarea autorităților locale pentru a asigura aplicarea unitară a prevederilor legale.

 În concluzie, vânzarea terenurilor agricole din extravilan situate în proximitatea granițelor este posibilă doar în condiții foarte restrictive. În lipsa unor reforme legislative și procedurale, aceste terenuri riscă să devină, în practică, aproape imposibil de tranzacționat.

 

 
1. Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului

 
2. Potrivit  Normelor Metodologice din 2014 pentru aplicarea titlului I din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului în scopul obţinerii avizului specific al Ministerului Apărării Naţionale, aprobate prin Ordinul 719/2014 privind aprobarea normelor metodologice pentru aplicarea titlului I din Legea nr. 17/2014 emis de Ministerul Agriculturii si Dezvoltarii Rurale
 

 

 
 

PNSA

 
 

ARTICOLE PE ACEEASI TEMA

ARTICOLE DE ACELASI AUTOR


     

    Ascunde Reclama
     
     

    POSTEAZA UN COMENTARIU


    Nume *
    Email (nu va fi publicat) *
    Comentariu *
    Cod de securitate*







    * campuri obligatorii


    Articol 52 / 9092
     

    Ascunde Reclama
     
    BREAKING NEWS
    ESENTIAL
    ZRVP: 30 de ani de tradiție în avocatură, un nou look pentru viitor | Cosmin Vasile (managing partner): Noua imagine reflectă identitatea și tradiția brandului nostru, reinterpretate într-o manieră modernă și îndrăzneață
    Precedent important obținut de RTPR pentru Premier Energy Furnizare în materia teoriei impreviziunii. Despăgubiri de aproximativ 4 milioane EUR și dobânzi legale penalizatoare, ca urmare a neexecutării unui contract de furnizare de energie încheiat pe piața PCCB-BC. Alexandru Stănoiu (Counsel) și Ana Popa (Senior Associate), în echipa coordonată de Valentin Berea (Partener)
    Bulboacă și Asociații facilitează atragerea de finanțare, la final de an, pentru o companie românească de succes din industria panificației
    Cum a fost anul 2024 pentru Duțescu & Partners: poziționare în topul internațional al firmelor de avocați evidențiate în practica de Capital Markets, lansarea practicii de drept islamic și multe victorii obținute pentru clienți | De vorbă cu Dr. Cristian Duțescu (partener fondator) și Casiana Dușa (partener) despre parcurs, proiecte și realizări
    Mușat & Asociații a obținut rejudecarea cererii de revizuire în cazul torționarilor lui Gheorghe Ursu
    Edward Sukyas pierde arbitrajul cu statul român și trebuie să plătească peste o jumătate de milion de euro - cheltuieli arbitrale și onorarii plătite avocaților care au apărat România. Litigiul cu Jack Sukyas merge mai departe, modul de alocare a cheltuielilor de arbitraj fiind decis într-o etapă ulterioară a procedurii | Cât au însumat onorariile primite de avocații români aflați de-o parte și alta a baricadei și ce sume au încasat arbitrii
    Filip & Company a asistat Mozaik Investments la vânzarea unui pachet minoritar din acțiunile 5 to go către Invenio Partners și ACP
    Mușat & Asociații își actualizează identitatea vizuală și lansează un nou website
    Pentru echipa de insolvență de la Țuca Zbârcea & Asociații, anul 2024 s-a caracterizat printr-o intensificare a volumului de muncă, cu mandate noi care s-au adăugat unui portofoliu existent bogat. Cele mai multe proiecte au avut complexitate și miză ridicată, necesitând extinderea echipelor implicate și un volum mai intens de activitate | De vorbă cu Cătălina Mihăilescu (Partener) despre activitatea departamentului și planurile de viitor
    INTERVIURI 2+1 | Povestea lui “Timi”, numele de alint al biroului NNDKP din Nord-Vestul țării, înființat acum 20 de ani într-o perioadă fără smartphone, Google sau LinkedIn, spusă de doi avocați care au trăit intens toate etapele devenirii sale ca furnizor pentru mediul de afaceri local, standard de etică și membru al comunității academice: ”Vineri la prânz încă nu se născuse ideea; luni, la 10:15, era aprobată”. Mai apoi, ”cu profesionalism, corectitudine și smerenie” a devenit ”un organism viu și adaptabil, care se modelează după viața afacerilor din regiune în fiecare moment”
    Meet the Professionals | Din vorbă în vorbă cu Cristina Roșu, proaspăt promovată Partner în cadrul firmei Toncescu și Asociații - KPMG Legal: “Angajarea mea la KPMG Legal după terminarea facultății a fost punctul de plecare al unei călătorii profesionale frumoase și pline de satisfacții, care m-a adus unde sunt astăzi. Am crescut încet, dar constant, în această firmă, dezvoltându-mă ca profesionist, dar mai ales ca om”
    Echipa Wolf Theiss dedicată proiectelor din materia insolvenței este în proces de creștere și consolidare, având în vedere interesul ridicat acordat acestui domeniu și creșterea numărului și complexității proiectelor. ”În perioada recentă, ne-au fost solicitate de către clienți numeroase analize privind posibila deschidere a procedurii insolvenței, efectele și riscurile unei astfel de proceduri, dar și opțiunile reglementate pentru restructurarea afacerii, ceea ce arată interesul crescut al companiilor în utilizarea mecanismelor legale”, spun avocații
     
    Citeste pe SeeNews Digital Network
    • BizBanker

    • BizLeader

        in curand...
    • SeeNews

      in curand...