ZRP
Tuca Zbarcea & Asociatii

Developing Renewables in Romania: PUZ or Pass?

17 Octombrie 2022   |   Mihaela Nyerges, Partener - Vlăsceanu, Nyerges & Partners

The practice of the authorities seems to differ: there are local authorities that request a PUZ for the issuance of the building permit, and authorities that no longer impose such an obligation through the urban planning certificate.

 
 

One of the most frequent questions asked there days by renewables investors and developers is whether PUZ is still required for developing small renewable power projects in Romania (below 50 ha). The relevance of this question is huge as the answer impacts on the duration of the development process with up to 9 months.

To answer, brief preliminary comments should be made regarding the general construction permitting rules, depending on the various types of lands.

1.          Types of lands

The following lands qualifications are relevant for the current topic:

(i)         from the perspective of their location, the lands can be (a) located intra-muros (within the buildable perimeter of the respective territorial administrative unit) or (b) located extra-muros (outside such perimeter);

(ii)       from the perspective of their destination, the lands can be, among others, (a) agricultural lands or (b) yards-constructions lands;

(iii)      from the perspective of their fertility class, the agricultural lands are split into 5 fertility classes, ranging from very fertile land (Class I) to very low fertile land (Class V); the fertility class is established based soil analysis made by experts within the county Office of Pedological Studies.

2.          General construction rule

As a general rule, all constructions may be erected only on lands (i) located intra-muros and (ii) qualifying as “yards-constructions”.

If the targeted land qualifies as extra-muros and agricultural land (which is typically the case with the land suitable for renewable projects),

(i)         the land should be first requalified from extra-muros into intra-muros land by means of a PUZ;

(ii)       no additional formalities should be done for converting the land from agricultural land to “yards-construction” land, as such conversion occurs automatically through the issuance of the building permit.

3.          Exception dedicated to renewable energy projects

Late July this year, an exception from the above rule was adopted, expressly allowing the construction of renewable power generation projects on extra-murros lands if the following conditions are met:

(i)         land has fertility class III, IV and V; and

(ii)       land does not exceed 50 ha.

Therefore, projects falling within the above limitations no longer need to obtain requalification of the land from extra-muros to intra-murros land through a PUZ.

4.          Need of a PUZ in case of renewable projects below 50 ha

Therefore, do we still need or not a PUZ for developing renewable on land with fertility class III, IV and V which does not exceeds 50 ha?

The practice of the authorities seems to differ: there are local authorities that request a PUZ for the issuance of the building permit, and authorities that no longer impose such an obligation through the urban planning certificate. We have also encountered a case where the authority changed its mind after having issued an urban planning certificate whereby no PUZ was requested.

Nevertheless, it should be mentioned that PUZ has multiple roles, not just the introduction of land into intra-murros area, as explained below:

(i)            according to the general construction law (with certain exceptions not applicable hereto), the building permit may be issued only if (a) there is an urban documentation approved regarding the respective land, setting out the legal, technical and economical regime of the land and (b) the envisaged construction is compatible with the rules set out by the respective urban documentation;

(ii)          all communes and towns in Romania must have an urban documentation approved – namely a general urban plan (“PUG”) adopted by the local authorities setting out (a) the function of each land (such as residential, industrial etc.) and (b) the applicable urbanism parameters and limitations (such as land occupation percentage, land occupation coefficient, height regime, etc.);

(iii)        PUG is a sufficient urbanism documentation for the issuance of a building permit if (a) it provides the legal, technical and economical regime of the targeted land and (b) the envisaged project is compatible with the regime set out thereby;

(iv)        if (a) the PUG does not provide the legal, technical and economical regime of the targeted land or (b) the envisaged construction is not compatible with the rules set out by the PUG for the targeted land or (c) there is no PUG in place (for example, it was never approved, it expired, it was cancelled in court or suspended), the developer must obtain a zonal urban plan (“PUZ”) whereby to adopt/amend the urbanism rules so that they are compatible with the project;

(v)          generally, PUGs do not regulate extra-muros land or do not establish an urbanism function/regime compatible with renewable projects;

(vi)        very recently, a new exception from the need to adopt an urbanism documentation was added in case of other specific types of constructions allowed on extra murros land.

Further to the above, PUZs are still needed for developing renewable projects on lands below 50 ha in order to establish the function and urbanism parameters of the respective land that are compatible with the envisaged project. Nevertheless, a case-by-case assessment should be made regarding the PUG rules applicable on the respective land. Such assessment should be made by the consultants of the developer, without simply relying on the assessment made by the local authorities when issuing the urbanism certificate.

 
 

PNSA

 
 

ARTICOLE PE ACEEASI TEMA

ARTICOLE DE ACELASI AUTOR


 

Ascunde Reclama
 
 

POSTEAZA UN COMENTARIU


Nume *
Email (nu va fi publicat) *
Comentariu *
Cod de securitate*







* campuri obligatorii


Articol 870 / 4508
 

Ascunde Reclama
 
BREAKING NEWS
ESENTIAL
Premieră juridică în România | Popescu & Asociații obține prima despăgubire integrală pentru expropriere: peste 60 mil. lei pentru Viorelo International. Succesul este rezultatul unei strategii juridice riguroase, elaborate și implementate de o echipă interdisciplinară de specialiști
Premieră pe piața avocaturii din România: NNDKP, desemnată pentru a șaptea oară „Firma de avocatură a anului în România” la gala premiilor Chambers Europe 2025. | Ion Nestor, Co-Managing Partner: ” Această recunoaștere, care vine în anul în care sărbătorim 35 de ani de activitate, reprezintă încă o confirmare a poziției de top pe care NNDKP o ocupă pe piața avocaturii din România și validează munca, performanța și rezultatele excelente obținute de întreaga echipă”
Rising Stars | Eduard Morariu, unul dintre cei mai buni absolvenți ai generației 2022, a ales să profeseze ca avocat la Filip & Company, unde urmărește să se dezvolte în câteva dintre ramurile mai „nișate” ale Dreptului: „Parcursul meu a presupus implicarea în multe dosare de instanță și arbitraj, unele chiar de importanță națională, cu probleme de drept sensibile, dar și cu echipe de avocați excepționali, care le-au făcut față cu o măiestrie la care nu pot decât să aspir”
GNP obține o soluție favorabilă pentru un operator de platformă, ce ar putea să contureze o practică constantă și predictibilă, în baza căreia autoritățile de reglementare naționale vor analiza întinderea răspunderii furnizorilor de servicii intermediare. Problemele juridice ridicate în acest litigiu vizează în principal modul de interpretare și aplicare a reglementărilor din Regimul eCommerce și DSA | Avocații Octavian Adam (Partener), Cristina Badea (Senior Associate) și Alice Moisac (Associate), în prim plan
Studiu Refinitiv | Piața tranzacțiilor de M&A a continuat să crească în Q1 ̸ 2025 pe piețele emergente și la nivel nivel global. CMS își menține poziția fruntașă la nivel global și în Europa de Est, regiune în care și RTPR întră în Top 3
Cum lucrează echipele Băncilă, Diaconu și Asociații (EY Law) și Grants & Incentives Avisory (EY), în proiectele care vizează accesarea ajutoarelor de stat, în care au o rată de succes mai mare de 90% | Ramificarea multidisciplinară a expertizei permite echipei să ofere clienților o viziune completă asupra pașilor de parcurs și modului în care pot implementa soluțiile propuse, astfel încât să obțină cele mai mari beneficii. Ce servicii integrate asigură clienților și care sunt strategiile pentru maximizarea șanselor de obținere a fondurilor
OMV Aktiengesellschaft a mers pe mâna avocaților de la ZRVP într-un alt arbitraj ICC cu statul român și a câștigat încă 47 mil. €, plus dobânzi. Pretenții de alte 50 mil. € la orizont, într-o procedură nouă, inițiată în decembrie 2024, în care lucrează deja aceeași echipă de avocați
Women Lawyers | Din vorbă în vorbă cu Corina Roman (Partener BACIU PARTNERS), pentru care cea mai bună decizie din carieră a fost aceea de a se îndrepta către avocatura de business: ”Expunerea la proiecte interesante și provocatoare este mereu un plus, deoarece te dezvoltă și, personal, îmi satisface curiozitatea înnăscută. Beneficiul principal oferit de BACIU PARTNERS constă în faptul că mă bucur de un mediu preocupat pentru knowledge, calitate și binele clienților”
Familia Umbrărescu, cu sprijinul Bulboacă & Asociații, preia acționariatul Totalgaz Industrie – lider strategic în echipamente pentru gaze naturale
VIDEO | Pastila de insolvență – Deschiderea procedurii la cererea debitorului (powered by ZRVP)
Women Lawyers | De vorbă cu Anca Simeria (Partener Popescu & Asociații), avocat care s-a format și a profesat în cadrul unora dintre cele mai mari societăți de avocatură din România: ”Din perspectiva mea, Popescu & Asociații este probabil singura societate de avocatură din România în care există un echilibru perfect între serviciile de consultanță, litigii și dreptul penal al afacerilor, ceea ce înseamnă posibilitatea concretă de a acorda clienților servicii avocațiale integrate și de a avea o viziune cuprinzătoare asupra implicațiilor unui mandat”
LegiTeam: Zamfirescu Racoţi Vasile & Partners recrutează avocat definitiv | Consultanță
 
Citeste pe SeeNews Digital Network
  • BizBanker

  • BizLeader

      in curand...
  • SeeNews

    in curand...