Aspectele dificile specifice tranzacțiilor de Real Estate se referă, în principal, la constituirea garanțiilor, negocierea declarațiilor și garanțiilor date de către părți, dar și la constituirea de garanții pentru securizarea tranzacțiilor, spun avocații MPR Partners. De vorbă cu partenerele Dana Rădulescu și Alexandra Rîmbu despre proiecte, clienți și perspectivele acestui sector

Pandemia a crescut nivelul provocărilor peste care trebuie să treacă piața imobiliară. Experții MPR Partners consideră că una dintre cele mai mari probleme cu care se confruntă în acest moment industria o reprezintă creșterea costurilor de dezvoltare determinată, în principiu, de majorările prețurilor la materialele de construcții și de cele salariale.Rămâne însă de văzut în ce măsură costurile vor fi transferate mai departe pe lanț, până la beneficiarul final.

Ultimul an a adus schimbări importante în zona de Real Estate & Construction. Astfel, în primele nouă luni ale lui 2021 a fost pusă în funcțiune o suprafață de proiecte de birouri mai mare decât cea de pe tot parcursul anului 2020. Din păcate, și rata de ocupare este cea mai mare înregistrată în ultimii cinci ani.

„Pe măsură ce companiile vor avea o vizibilitate mai mare asupra modului de lucru al angajaților, este posibil să crească certitudinea cu privire la piața de birouri. Având în vedere lucrul de acasă sau cel hibrid, a început să prindă contur activitatea de subînchiriere a spațiilor de birouri. Aceasta rămâne însă redusă, în special din cauza termenilor contractuali dintre chiriași și proprietari. Din cauza gradului mare de neocupare, o parte din dezvoltatori decid să transforme proiectele de birouri în proiecte rezidențiale”, arată Dana Rădulescu, Partener și co-coordonator al practicii de real estate din cadrul MPR Partners.

Avocatul amintește că o mare parte a investițiilor imobiliare a fost direcționată către spațiile logistice. În cazul acestora, rata de neocupare este în scădere, ceea ce se datorează în principal dezvoltării comerțului online.

De asemenea, în segmentul de retail se observă o înclinație spre proiecte în orașe mai mici și spre mixul dintre retail și rezidențial. „Cât privește sectorul rezidențial, pandemia a determinat o creștere a cererilor pentru locuințe, întrucât timpul petrecut acasă a crescut, la fel și importanța acordată spațiului de locuit, care a devenit și spațiu de lucru”, adaugă Dana Rădulescu.

---

Descoperă oportunitățile de recrutare de pe LegiTeam! GRATUIT.

---

Pe acest fond, echipa MPR Partners a oferit consultanță în cadrul unor proiecte de M&A în domeniul imobiliar, în special al unor clădiri de birouri care se află în curs de finalizare. „Provocările au fost legate de refinanțarea unora din aceste proiecte. O mare parte din proiectele de M&A din alte domenii precum domeniul energiei, care a cunoscut o creștere semnificativă în 2021, prezintă de asemenea o importantă componentă de real estate”, precizează Alexandra Rîmbu, Partener și co-coordonator al practicii de real estate din cadrul MPR Partners.

În contextul în care piața imobiliară a cunoscut atât de multe transformări care au limitat proiectele, cel mai mare volum de muncă pentru avocații axați pe practica de real estate a venit din mandate complexe, care aveau la bază alte domenii.

„Cum spuneam, cele mai importante ca număr, dar și ca valoare sunt proiectele din domeniul energiei, atât proiecte deja autorizate și viabile care sunt achiziționate, cât și proiecte în stadiul incipient de dezvoltare când este esențială securizarea terenurilor pe care să fie ulterior dezvoltate capacitățile de producție. Există o creștere rapidă a proiectelor în sectorul energetic care în totdeauna au o importantă componentă de real estate, respectiv achiziții de terenuri sau securizarea acestora prin drepturi de superficie”, subliniază Alexandra Rîmbu.


De altfel, în cadrul MPR Partners se lucrează în echipe mixte de avocați coordonați de avocații coordonatori Gelu Maravela, Alina Popescu, Dana Rădulescu și Alexandra Rîmbu, în funcție de natura și complexitatea proiectului.

„În cadrul unui proiect lucrează mai multe echipe pentru acoperirea tuturor ariilor de practică relevante pentru un anume proiect și pentru obiectivele clientului. Astfel, în funcție de proiect, nu doar echipa de real estate care îi cuprinde pe Daniel Alexie, Alina Badea, Diana Borcean, ci și echipele de corporate, M&A, litigii, energie, concurență, finanțare, dreptul muncii etc. pot face parte din proiect la un moment dat”, explică Dana Rădulescu.

Nu se poate spune că există neapărat un anume profit al clienților care să se fi conturat în ultimul an. Clienții sunt investitori autohtoni sau fonduri de investiții interesate să dezvolte proiecte în domeniul imobiliar sau al energiei regenerabile, dar și investitori privați, producători de energie regenerabilă interesați în extinderea capacităților de producție.

De altfel, experții MPR Partners au constatat că, în ultima perioadă, s-a simțit o creștere a interesului pentru securizarea de terenuri în scopul dezvoltării de capacități de energie regenerabilă. „Astfel de proiecte aduc de regulă multe provocări din perspectivă juridică, fiecare proiect având particularitățile sale. Un mandat interesant, al unui mare dezvoltator de proiecte logistice, a constat în realizarea unui amplu centru logistic, particularitatea constând în faptul că dezvoltarea acestuia a avut loc conform specificațiilor chiriașului acestui proiect. Totodată, am asistat clienți în achiziția de terenuri pentru construirea de facilități de producție”, precizează Alexandra Rîmbu.

La rândul său, Dana Rădulescu explică faptul că aspectele dificile specifice tranzacțiilor de Real Estate se referă, în principal, la constituirea garanțiilor, negocierea declarațiilor și garanțiilor date de către părți, dar și constituirea de garanții pentru securizarea tranzacțiilor. „De regulă, în majoritatea tranzacțiilor cu componentă de real estate este prezent riscul sistemic decurgând din modul în care au fost naționalizate și ulterior retrocedate proprietățile în România foștilor proprietari, precum și din practica neunitară a autorităților și instanțelor de judecată. Acest risc sistemic este unul dificil de înțeles și acceptat în general pentru investitorii străini care nu au experiență pe piața din România”, nuanțează avocatul.

În ultimul an, MPR Partners a asistat și clienți în contracte de închiriere spații de birouri și/sau prelungire sau renegociere a condițiilor din contractele existente mai ales pentru a atenua impactul pe care contextul pandemic l-a avut și îl are asupra unor tipuri de afaceri care depind de prezența fizică a oamenilor în spațiile de birouri pentru a se atinge un anumit grad de trafic.

De asemenea, firma de avocatură din România colaborează constant cu firme de avocatură străine în cadrul diferitelor tranzacții de M&A, unde, în cele mai multe cazuri, componenta de real estate, chiar dacă nu este componenta principală, ocupă întotdeauna un rol esențial.

Legat de evoluția pieței de real estate, avocaților le este greu să anticipeze tendința anului 2022, dar sunt siguri  că vor exista proiecte noi de dezvoltare imobiliară care sunt avute în vedere în viitor apropriat și pentru care se derulează procedurile de autorizare. Mai mult, ei cred că 2022 va fi în continuare un an propice proiectelor în domeniul energiei regenerabile, unde componenta de real estate este una esențială pentru succesul proiectului.

Intră pe platforma Dispute.Resolution.Center ► Cât costă un arbitraj comercial. Taxe, cheltuieli administrative, volum de muncă și onorarii plătite avocaților ► INTERVIU | Media tarifelor orare pentru firmele româneşti se situează între 100 şi 250 de euro/oră. Avocaţii foarte renumiţi în domeniu pot ajunge să perceapă şi o rată de 1.000 euro/oră

Provocările ridicate de mandatele de real estate

Mandatele care au o puternică latură de real estate vin întotdeauna la pachet cu o serie de provocări. De asemenea, generează necesitatea identificării de soluții juridice inovatoare care să aibă sens în contextul businessului clientului. Mai mult, găsirea de remedii juridice pentru a ameliora aspectele sensibile rămase în urma analizelor de due diligence și până la finalizarea tranzacțiilor implică, pe lângă o foarte bună stăpânire a cadrului legislativ aplicabil, și un grad ridicat de pragmatism și eficiență în vederea implementării celor mai bune soluții pentru client.

„Unul dintre mandatele complexe ale anului trecut are legătură cu achiziționarea unui număr foarte mare de terenuri agricole pentru care am oferit asistență pe parcursul procedurii de preempțiune care, odată cu cele mai recente schimbări ale legislației, a devenit o procedură îndelungată și laborioasă. Achizițiile sunt legate de o serie de proiecte în domeniul energiei regenerabile, coordonate de Gelu Maravela”, menționează Dana Rădulescu.

În ceea ce privește creditarea pentru sectorul real estate, avocații amintesc faptul că, în ultimul timp, sustenabilitatea a devenit un subiect important în rândul dezvoltatorilor și băncilor și va fi interesant de urmărit în ce măsură aceasta va influența condițiile de finanțare, în special dacă va contribui la eficientizarea costurilor dezvoltatorilor prin asigurarea unor costuri cu creditarea mai avantajoase în contextul creșterii prețurilor la materialele de construcții.