Analiză PeliPartners: Modificări cheie ale Legii construcțiilor privind valabilitatea autorizațiilor de construire

Condițiile legale pentru prelungirea perioadei de valabilitate a autorizațiilor de construire, conform Legii construcțiilor nr. 50/1991, au fost supuse mai multor modificări în 2022,  arată o analiză a casei de avocatură PeliPartners.

„Autoritățile au acționat pentru a permite o singură prelungire a autorizațiilor de construire de până la 24 de luni, în mod gratuit, termenul de depunere a cererii fiind majorat de la 15 la 45 de zile lucrătoare înainte de data de expirare inițială a autorizației de construire. De asemenea, noile prevederi sunt aplicabile și autorizațiilor de construire deja prelungite și care erau valabile la intrarea în vigoare a modificărilor de mai sus”, explică Ioana Waszkiewicz, Senior Associate Real Estate & PPP PeliPartners.

Cu toate acestea, prevederea din urmă este supusă unor posibile interpretări diferite. Astfel, PeliPartners avertizează că autoritățile ar trebui să adapteze rapid Normele Metodologice la noile prevederi legale pentru a asigura aplicarea corectă a legii și a evita discriminările nejustificate între beneficiarii autorizațiilor de construire.

Legea nr. 176/2022

Pentru a răspunde efectelor negative ale pandemiei Covid-19 asupra sectorului construcțiilor - criza materialelor de construcții, creșterea prețurilor, deficitul de forță de muncă, restricțiile generate de introducerea stării de urgență - care au creat obstacole economice și imposibilitatea finalizării lucrărilor de construcții în termenele vizate inițial, autoritățile au adoptat Legea nr. 176/2022,  intrată în vigoare la 13 iunie 2022.

Înainte de promulgarea Legii nr. 176/2022, Legea construcțiilor nr. 50/1991 permitea o singură prelungire a perioadei de valabilitate a unei autorizații de construire, cu cel mult 12 luni, sub rezerva plății unei taxe reprezentând 30% din taxa pentru emiterea autorizației de construire inițiale. Noile dispoziții ale Legii nr. 176/2022 permit în prezent o singură prelungire de până la 24 de luni, fără plata vreunei taxe.

În ceea ce privește procedura de obținere a unei prelungiri, termenul de depunere a cererii a fost majorat de la 15 la 45 de zile lucrătoare înainte de data de expirare inițială a autorizației de construire. Pentru a putea implementa această modificare procedurală, autorizațiile de construire care expirau mai devreme de 30 de zile calculate începând cu 13 iunie 2022 au fost prelungite cu 90 de zile, ceea ce a permis beneficiarilor să respecte noul termen de 45 de zile lucrătoare pentru depunerea cererii de prelungire.

Articolul IV din Legea nr. 176/2022 a adoptat o normă specială pentru autorizațiile de construire care au beneficiat deja de o prelungire a perioadei de valabilitate înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 176/2022. Ca o excepție de la regula conform căreia autorizațiile de construire pot fi prelungite o singură dată, autorizațiile respective puteau fi prelungite cu o perioadă egală cu diferența dintre prima prelungire (obținută înainte de 13 iunie 2022) și noua perioadă maximă de prelungire de 24 de luni.

Legea nr. 316/2022

Autoritățile au considerat necesară modificarea articolului IV din Legea 176/2022, arată analiza PeliPartners. Astfel, a fost abrogată referirea la prelungirea autorizațiilor de construire doar cu o perioadă „egală cu diferența de până la 24 de luni”, iar legea prevede în prezent că autorizațiile de construire deja prelungite și care erau valabile la data intrării în vigoare a Legii nr. 176/2022 (respectiv 13 iunie 2022) sunt supuse aceluiași regim juridic ca cel prevăzut la articolul III (respectiv pot fi prelungite, fără plată, cu maximum 24 de luni).

Modificarea a fost introdusă prin Legea nr. 316/2022, care a intrat în vigoare la 24 noiembrie 2022.
Diverse interpretări și necesitatea clarificărilor

Având în vedere modificările adoptate prin Legea nr. 316/2022, se poate deduce că o autorizație de construire deja prelungită o dată înainte de 13 iunie 2022 și care a obținut o a doua prelungire în temeiul Legii nr. 176/2022 între 13 iunie 2022 și 24 noiembrie 2022, poate fi prelungită din nou după 24 noiembrie 2022. Conform acestei interpretări, toate autorizațiile de construire în vigoare la 13 iunie 2022, la data intrării în vigoare a Legii nr. 176/2022, ar beneficia de aceeași posibilitate de prelungire cu 24 de luni, fără nicio discriminare bazată pe existența sau inexistența unei prelungiri anterioare a termenului de valabilitate.

„O altă interpretare a fost adoptată de unele autorități, care consideră că articolul IV din Legea nr. 176/2022 permite o singură prelungire suplimentară. Conform acestei interpretări, autorizațiile de construire care intră sub incidența articolului IV din Legea nr. 176/2022 (respectivau beneficiat deja de o prelungire înainte de 13 iunie 2022) și care au fost prelungite a doua oară în perioada 13 iunie 2022 și 24 noiembrie 2022, nu vor beneficia de o nouă prelungire după 24 noiembrie 2022 pentru a aduce prelungirea totală post-pandemică la 24 de luni. Considerăm că această interpretare contravine scopului Legii nr. 316/2022 și creează o discriminare nejustificată între investitorii care au solicitat o prelungire post-pandemică a autorizațiilor de construire înainte de 24 noiembrie 2022 și investitorii care au solicitat prelungirea după 24 noiembrie 2022”, explică Ioana Waszkiewicz.

Este necesară o corelare juridică

Normele metodologice din Legea construcțiilor nr. 50/1991 au fost modificate și ele la 5 octombrie 2022, ca urmare a promulgării Legii nr. 176/2022, dar nu au fost actualizate după promulgarea Legii nr. 316/2022, arată analiza PeliPartners. Modelele de formulare pentru prelungirea autorizațiilor de construire care intră sub incidența art. IV din Legea nr. 176/2022 se referă în prezent la prelungirea unei autorizații de construire cu o perioadă egală cu diferența dintre perioada deja prelungită și noua limită de 24 de luni.

Astfel, casa de avocatură avertizează că autoritățile ar trebui să adapteze Normele metodologice la noile prevederi legale din Legea nr. 316/2022 pentru a asigura aplicarea corectă a legii. De asemenea, autoritățile ar trebui să ia în considerare abrogarea articolului 7 alineatul 19 care se referă în continuare la taxa pentru prelungirea unei autorizații de construire de 30% din taxa inițială a autorizației de construire, în ciuda faptului că Legea nr. 176/2022 stabilește că prelungirea nu necesită achitarea vreunei taxe.