Piaţa construcţiilor din România a înregistrat maxime istorice; pe termen mediu ar putea apărea dificultăţi (analiză)

Sectorul construcţiilor din România a atins niveluri record în 2023 şi 2024, susţinut de o cerere privată puternică pentru anumite segmente imobiliare şi de o creştere semnificativă a investiţiilor publice, de la proiecte majore de infrastructură până la spitale, finanţate prin fonduri naţionale şi europene, arată o analiză de specialitate, publicată miercuri.

Pe termen mediu, viitoarele modificări ale regimului fiscal pentru muncitorii din construcţii, alături de ajustările fiscale mai ample din România, ar putea crea dificultăţi, arată raportul de piaţă Colliers privind evoluţia pieţei imobiliare în primele şase luni ale anului.

În plus, întârzierile României în implementarea reformelor necesare pentru a asigura accesul continuu la fondurile europene ar putea genera provocări suplimentare.

"În ultimii doi ani, piaţa construcţiilor a înregistrat atât o creştere a valorii nominale, cât şi o extindere a volumului lucrărilor. Această evoluţie a generat provocări pentru dezvoltatorii care încearcă să lanseze noi proiecte imobiliare. Ce a influenţat direct această situaţie? În mare parte, creşterea semnificativă a costurilor totale de construcţie, cauzată de scumpirea materiilor prime, care, totuşi, par să se stabilizeze în prezent. Majoritatea preţurilor la mărfuri s-au apropiat acum de nivelurile pre-pandemice, fiind mai mici decât maximele din 2020. Spre exemplu, Indicele Bloomberg Commodity, care urmăreşte preţurile din diverse sectoare (agricultură, energie, metale), este cu aproximativ 28% sub vârful din 2022, dar totuşi cu 19% peste nivelurile din decembrie 2019. Beneficiarii finali vor resimţi însă aceste scăderi treptat. Pe de altă parte, tensiunile geopolitice globale - fie între blocurile comerciale principale, fie din cauza conflictelor militare regionale (mai ales în zona Mării Roşii) - menţin riscurile de reinflamare a preţurilor la mărfuri. De altfel, unele preţuri au început să crească din nou în a doua jumătate a lui 2023", a declarat Silviu Pop, Director CEE & Romania Research la Colliers.

Având în vedere contextul dificil al pieţei muncii, preţurile din construcţii au reînceput să crească în 2024, ajungând la o rată anuală de aproximativ 12% în mai 2024 (cea mai recentă lună disponibilă), după o perioadă de stabilizare în prima jumătate a anului trecut. Unul dintre factorii principali care determină această creştere este costul forţei de muncă.

În timp ce preţurile materiilor prime s-au stabilizat, subliniază consultanţii Colliers, cheltuielile cu angajaţii continuă să crească. Numărul de muncitori din sectorul construcţiilor a atins un nivel record în mai 2024, cu aproape 453.000 de angajaţi, înregistrând o creştere modestă de 1% faţă de anul anterior, dar un avans semnificativ de 15% faţă de perioada pre-pandemică.

Conform datelor Eurostat, intenţiile de angajare rămân pozitive, ceea ce indică faptul că firmele de construcţii continuă să caute forţă de muncă, determinând astfel creşterea salariilor. În ultimii cinci ani, salariile din acest sector au crescut cu 63%. Un alt aspect important este că lucrătorii din construcţii au beneficiat de scutiri fiscale începând din 2019, contribuind astfel la majorarea veniturilor nete. Cu toate acestea, având în vedere presiunile asupra bugetului public, guvernul intenţionează să elimine aceste facilităţi fiscale începând cu 2025 (măsură care încă nu a fost aprobată la începutul trimestrului trei din 2024). Această schimbare ar putea complica şi mai mult piaţa, punând presiune pe marjele de profit ale companiilor, care vor fi nevoite să crească salariile pentru a reţine sau atrage angajaţi. O parte din aceste costuri suplimentare este probabil să fie transferată în preţuri mai mari pentru beneficiarii finali.

"Deşi oferta pe piaţa construcţiilor este supusă unor presiuni semnificative, cererea rămâne puternică. Chiar dacă în prima parte a lui 2024 s-a înregistrat o uşoară încetinire, sondajele Comisiei Europene arată că sectorul continuă să crească. Indicele care măsoară percepţia companiilor asupra volumului comenzilor generale este confortabil peste media istorică, indicând un sector robust, situat nu foarte departe de maximele istorice. Un alt indicator relevant vine din analiza autorizaţiilor de construcţie. Deşi numărul autorizaţiilor de construcţie rezidenţiale a încetinit în ultimii doi ani, acest lucru este cauzat în principal de probleme administrative în anumite oraşe, în special în Bucureşti. Totuşi, se observă o tendinţă de revenire la nivelul mediu al ultimului ciclu, după maximele record din perioada 2021-2022. Pe segmentul non-rezidenţial, deşi datele sunt variabile, activitatea de autorizare se menţine la un nivel solid, în concordanţă cu expansiunea sectoarelor industrial şi retail. Per ansamblu, deşi investiţiile private în construcţii nu ating niveluri record, ele rămân la un nivel stabil, susţinând creşterea sănătoasă a pieţei", precizează Alexandru Atanasiu, Board Member & Head of Construction Services în cadrul Colliers.

Un factor cheie care a susţinut creşterea pieţei construcţiilor la niveluri record a fost creşterea investiţiilor publice, finanţate atât prin fonduri naţionale, cât şi europene. În sectorul autostrăzilor, România are în prezent aproximativ 800 de kilometri de drumuri de mare viteză în construcţie, comparativ cu o reţea existentă de 1.100 de kilometri. De asemenea, sute de alte tronsoane de autostradă se află în diverse stadii de pregătire, unele fiind deja în faza de licitaţie. Investiţiile majore nu se limitează doar la infrastructura rutieră, ci şi modernizarea căilor ferate este în desfăşurare, iar în prima jumătate a acestui an au început lucrările la mai multe spitale regionale importante.

Colliers menţionează că Guvernul a cheltuit peste 11 miliarde de euro pe proiecte de capital susţinute de UE în prima jumătate a anului 2024, ceea ce reprezintă aproximativ 3,3% din PIB. Prin comparaţie, în aceeaşi perioadă din 2019, cheltuielile guvernamentale pentru investiţii au fost de 3,5 miliarde de euro, sau aproximativ 1,6% din PIB. Această creştere a investiţiilor publice a contribuit semnificativ la menţinerea unui nivel ridicat de activitate în sectorul construcţiilor.

Pe termen mediu, piaţa construcţiilor se află într-o poziţie solidă, cu o cerere puternică din partea beneficiarilor şi un flux consistent de proiecte pentru companiile din domeniu. Varietatea factorilor care influenţează cererea creează un context mai favorabil decât în trecut, în special în comparaţie cu perioada 2006-2008, când piaţa era impulsionată în mare parte de investitori privaţi, în special dezvoltatori rezidenţiali. Totuşi, consultanţii Colliers anticipează şi o serie de provocări.

"Dincolo de factorii externi imprevizibili, în special de îngrijorările legate de economia globală, schimbările viitoare în regimul fiscal al muncitorilor din construcţii şi modificările fiscale mai largi din România ar putea crea dificultăţi. De asemenea, întârzierea României în implementarea reformelor necesare pentru menţinerea accesului la fondurile europene ar putea aduce noi provocări. Prin urmare, deşi anticipăm rezultate bune comparativ cu istoria recentă, atingerea unor noi maxime este puţin probabilă. În acest context, ne aşteptăm la o diminuare a presiunilor pe piaţa construcţiilor în următorul an şi jumătate", conchide Alexandru Atanasiu.