Avocații Wolf Theiss din practica de Real Estate & Construction se așteaptă ca volumul de activitate în 2023 să fie mai mare decât cel de anul trecut, când au fost implicați în multe proiecte cu relevanță pe piață | Condiţiile de creditare nu s-au înăsprit, dar contextul economic marcat de o puternică inflaţie îşi spune cuvântul în condiţiile de finanţare. Un volum de muncă mare vine și din mandate complexe, care au la bază alte domenii

Anul în curs este unul provocator pentru sectorul imobiliar. Proiectele din această industrie găsesc mai greu surse de finanțare, fiind necesare eforturi susținute pentru a identifica resursele care pot ajuta la dezvoltarea afacerilor din acest domeniu.Având în vedere contextul actual, există chiar opinii care fac trimitere la faptul că putem asista din nou la o criză financiară similară cu cea din 2008.Experții Wolf Theiss, una dintre firmele de avocatură puternic angajate față de sectorul imobiliar din România, nu susțin o astfel de opinie. Din punctul lor de vedere, problemele care există acum pe piață obligă jucătorii din sectorul imobiliar să-și diversifice sursele de finanțare și să caute soluții noi pentru susținerea proiectelor pe care vor să le implementeze.

Avocații biroului din București axați pe practica de drept financiar bancar au în lucru, în acest moment, mai multe mandate de finanţare în sectorul imobiliar. „În afară de finanţarea tradiţională prin intermediul instituţiilor de credit, suntem implicaţi şi în forme alternative de finanţare ce presupun fie atragerea de fonduri de pe piaţa de capital, fie de la anumiţi investitori. Condiţiile de creditare nu s-au înăsprit, dar contextul economic marcat de o puternică inflaţie îşi spune cuvântul în condiţiile de finanţare. Cu toate acestea, nu ne aşteptăm la efectele crizei din anul 2008, ci mai degrabă la o diversificare a surselor de finanţare”, precizează Claudia Chiper, Partener Wolf Theiss.


Sectorul imobiliar este unul vast, existând zone care continuă să se extindă, în timp ce altele au fost puternic afectate de pandemie și ulterior de efectele economice ale războiului din Ucraina.

Un exemplu în acest sens îl constituie segmentul de office, acolo unde rata de neocupare a crescut și a început să prindă contur activitatea de subînchiriere a spațiilor sau de transformare în proiecte rezidențiale. „Într-adevăr, pe segmentul de office am observat şi în practica noastră tendința multor chiriași (companii mari) de a-și reduce semnificativ spațiile de birouri și i-am asistat la renegocierea termenilor de închiriere și predare parțială a spațiilor închiriate către proprietari. Anul trecut, predominante au fost renegocierile de contracte de închiriere în contextul reducerii suprafețelor închiriate de către companii, dar și negocierea unor contracte noi în contextul unor tranzacții de M&A. Ne așteptăm ca trendul acesta să continue și în 2023 și să primim același tip de solicitări de la clienții noștri și anul acesta”, menționează Roxana Dudău, Partener şi coordonator al practicii de Real Estate & Construcţii.

---

Descoperă oportunitățile de recrutare de pe LegiTeam! GRATUIT.

---

În plus, pe piața de birouri apar și provocări legate de refinanțarea unora din aceste proiecte. În prezent, un subiect de mare interes îl constituie refinanţarea clădirilor de birouri ce presupune şi aducerea unor elemente „verzi”, - respectiv cu focus pe implementarea unor politici de sustenabilitate şi de responsabilitate faţă de mediu, dar și de ordin social. „Asemenea finanţări nu sunt lipsite de provocări, dar sunt interesante pentru creditori care, la rândul lor, au propriile politici de ESG pe care doresc să le urmeze. Echipa Wolf Theiss a fost implicată în mai multe proiecte cu elemente ESG, aşadar suntem mândri că putem ajuta în procesul de acordare a finanţărilor „verzi”. Ultimul proiect de această factură este asistarea SPEEDWELL în procesul de obținere a unui împrumut verde de 24,3 milioane de euro pentru dezvoltarea a două clădiri rezidențiale în Timișoara, parte a proiectului Paltim. Finanţarea a fost acordată de către BRD-Groupe Société Générale și a fost structurată în conformitate cu Principiile LMA privind Împrumuturile Verzi”, arată Roxana Dudău.

O parte importantă a investițiilor imobiliare a fost direcționată, în ultimii ani, către spațiile logistice și de distribuție. Iar acest lucru este evident și în practica Wolf Theiss. De exemplu, echipa casei de avocatură a asistat dezvoltatorul imobiliar SPEEDWELL în procesul de obținere a finanțării - acord de facilitate de 6.300.000 euro și o facilitate TVA de 900.000 euro - pentru dezvoltarea SpacePlus, primul său proiect industrial, situat în nord-vestul Bucureştiului, cu acces direct spre şi dinspre şoseaua de centură şi centrul oraşului.
 
În ceea ce priveşte proiectele de construcţii de complexe rezidenţiale sau clădiri cu această destinație, în 2022, echipa Wolf Theiss a asistat fie dezvoltatori (SPEEDWELL - în procesul de obținere a unei finanțări ecologice pentru două clădiri rezidențiale din Timișoara, acordată de către BRD-Groupe Société Générale) fie finanţatori (OTP Bank Plc și OTP Bank Romania S.A. - în legătură cu o facilitate de credit la termen parțial neangajată de maximum 34.440.465 euro și o facilitate neangajată de TVA de maximum 6.000.000 euro, acordate către IMPACT DEVELOPER & CONTRACTOR S.A., cu scopul principal de a (re)finanța dezvoltarea unui proiect rezidențial în partea de nord a Bucureștiului). „Proiectele în care am acordat consultanță aveau deja o rată de vânzări crescută. În ceea ce priveşte anul 2023, credem că acest sector va fi influenţat de creşterea inflaţiei şi a costurilor de creditare. Prin urmare, este posibil ca investiţiile în acest sector să cunoască o scădere sau o potenţială încetinire comparativ cu anii trecuţi”, susține Claudia Chiper.

De asemenea, un volum de muncă mare pentru avocații axați pe practica de Real Estate vine și din mandate complexe, care au la bază alte domenii. Roxana Dudău explică faptul că proiectele de energie regenerabilă au luat amploare în anii trecuți și s-a văzut, inclusiv în practica Wolf Theiss de Real Estate, un interes sporit pentru securizarea de terenuri de către astfel de dezvoltatori.

„Anul trecut am analizat un număr semnificativ de proiecte eoliene și fotovoltaice în diverse stadii de autorizare și am participat la tranzacții de referință pe această piață. Avem totodată în portofoliu și dezvoltatori care analizează un număr semnificativ de proiecte și/sau terenuri și avem în analiză astfel de proiecte. De asemenea, un volum mare de muncă pentru echipa de Real Estate vine din proiecte complexe de tip Greenfield, unde asistăm clienții firmei pe toată plaja de servicii imobiliare, de la securizarea terenului, analiza de tip Due Diligence juridic, structurarea și negocierea tranzacției, la pregătirea pachetului de contracte pentru edificarea fabricii respective (contracte de proiectare, project management, antrepriză etc.) și analizarea avizelor și autorizațiilor emise în procedura de autorizare a construirii fabricii (evident, și toate celelalte arii de drept adiacente unei astfel de investiții: drept societar, dreptul muncii, protecția datelor și GDPR etc.). Asistăm totodată clienți și pe partea de exit din România și îi sprijinim pe tot parcursul acestui proces: LOI, negociere antecontracte și contracte de vânzare, pregătirea camerei de date pentru a pune la dispoziția cumpărătorilor documentele relevante pentru proprietatea respectivă”, detaliază avocatul.

Totodată, într-o industria activă așa cum este cea imobiliară nu lipsesc litigiile. În acest context, Departamentul Litigii şi Arbitraj din cadrul firmei de avocatură, coordonat de Ligia Cecilia Popescu (Partener), gestionează un portofoliu substanțial de clienți şi cauze în domeniul construcțiilor, infrastructurii, Real Estate cu o valoare care depășește 80 milioane euro. „Predominante sunt litigiile şi arbitrajele (locale şi internaţionale) privind încălcările contractuale în proiecte de infrastructură mare, între statul român (reprezentat de CNAIR) şi investitori privați, precum şi exclusiv între investitori privați. De asemenea, echipa reprezintă în instanţă clienţi internaționali în litigii privind anularea titlurilor de proprietate asupra unor terenuri forestiere emise pe baza Legii 18/1991 şi a Legii 1/2000, litigii privind răspunderea contractuală sau delictuală a tuturor factorilor implicaţi în edificarea construcţiilor, litigii privind regimul juridic aplicabil dreptului de proprietate în proiectele de creare a parcurilor eoliene. Echipa este, de asemenea, experimentată în domeniul cererilor adresate Curții Europene a Drepturilor Omului (CEDO) pe baza Protocolului Nr. 1 la Convenţia CEDO”, precizează Ligia Cecilia Popescu.

Un exemplu de speță complexă gestionată de echipa Wolf Theiss este cea în care avocații reprezintă cu succes în instanță, în toate gradele de jurisdicție, Aberdeen Immobilien Kapitalanlagegesellschaft MBH și filiala lor locală Degi Millenium. Este vorba despre mai multe procese complexe și de lungă durată.
În această categorie se remarcă un proces intentat de Aberdeen și de asigurătorul său AIG împotriva constructorilor unei clădiri de birouri (un grup de companii de construcții românești, grecești și turcești contractate în baza unui contract FIDIC Yellow Book 1999) deținută de client în București, care a fost grav avariată de un incendiu în 2009; un proces intentat de Aberdeen împotriva asigurătorului lor, AIG, în legătură cu recuperarea integrală a sumei asigurate în legătură cu evenimentul asigurat menționat mai sus; un caz de încălcare a drepturilor de autor împotriva Aberdeen inițiat de proiectantul clădirii de birouri privind o potențială încălcare a drepturilor de autor pentru proiecte arhitecturale. Echipa a câștigat acest caz pentru client în primă instanță în martie 2021. De asemenea, mai este vorba despre un caz de răspundere civilă delictuală inițiat împotriva Degi (Aberdeen) de către Biserica Armenească din București în legătură cu posibilele vicii ascunse de construcție ale aceleiași clădiri de birouri, care a stârnit o mare atenție din partea presei (link aici şi aici). Echipa a câștigat acest caz pentru client în primă instanță în mai 2022.

Wolf Theiss își menține angajamentul față de sectorul imobiliar din România, dovadă fiind faptul că doi avocați seniori din domeniul imobiliar, Dana Toma și Roxana Dudău, s-au alăturat firmei în 2022. Numirea lor reflectă angajamentul Wolf Theiss de a continua investițiile și creșterea în regiune și de a oferi servicii fără întreruperi în întreaga regiune CEE/SEE.

”Avem cinci avocați dedicați exclusiv practicii de Real Estate. Ne așteptăm ca volumul de activitate în 2023 să fie mai mare decât cel de anul trecut”, mai spune Roxana Dudău.

Citește și →   The Legal 500 EMEA, ediția 2023 | Cele mai bune firme de avocatură din România, în 15 arii de practică. ȚZA se menține în fruntea ierarhiei, NNDKP și Filip & Company sunt pe podium, iar PNSA și RTPR sunt în prima bandă în mai multe arii de practică. Foarte multe nume noi printre avocații considerați ‘Leading individuals’, ‘Next Generation Partners’ și ‘Rising Stars’   →   Chambers Europe 2023 | Cele mai bune firme locale de avocați în 9 arii de practică. NNDKP, Filip & Company și Țuca Zbarcea & Asociații au cele mai multe nominalizări pe prima bandă a performanței profesionale

Mandatele anului 2022

Practica de Real Estate din cadrul biroului Wolf Theiss București a fost implicată anul trecut în multe proiecte cu relevanță pe piață. Avocații au asistat AFI în legătură cu obținerea unei facilități de credit de 450 milioane de euro în scopul refinanțării celor trei centre comerciale din România – AFI Cotroceni din București, AFI Ploiești și AFI Brașov. Sindicatul de creditori care acordă cea mai mare facilitate de credit imobiliar emisă vreodată în România a fost condus de importante bănci austriece și românești. Acest proiect a implicat oferirea de asistență juridică companiilor din grupul AFI Europe pe tot parcursul procesului de negociere şi semnare a contractului de credit sindicalizat şi a celorlalte documente de finanțare.

Un alt proiect a vizat asistarea unui sindicat de bănci, format din Erste Group Bank AG, Banca Comercială Română S.A., OTP Bank Nyrt, OTP Bank România S.A. şi Raiffeisenlandesbank Niederösterreich-Wien AG, în legătură cu o facilitate de credit de 410 milioane de euro acordată singurului dezvoltator și operator de proiecte de regenerare urbană cu destinație mixtă din România. Iulius Group va folosi împrumutul pentru a susține planurile de investiții pe termen lung și pentru a-și refinanța rețeaua națională de centre comerciale regionale Iulius Mall, situate în Iași, Cluj-Napoca, Suceava și Timișoara.

De asemenea, avocații au asistat OTP Bank Plc și OTP Bank Romania S.A. în legătură cu anumite facilități (o facilitate de credit la termen parțial neangajată de maximum 34.440.465 euro și o facilitate neangajată de TVA de maximum 6.000.000 euro) acordate către IMPACT DEVELOPER & CONTRACTOR S.A. cu scopul principal de a (re)finanța dezvoltarea unui proiect rezidențial în partea de nord a Bucureștiului.

Specialiștii firmei de avocatură au asistat și Apex Alliance în legătură cu refinanțarea hotelului de 5* „The Marmorosch Bucharest”. Wolf Theiss a oferit consultanță juridică în legătură cu documentația de finanțare, documentația de asigurare a titlului de proprietate, precum și în legătură cu due diligence-ul juridic. Tranzacția a fost deosebit de interesantă deoarece a reflectat relansarea sectorului de turism și HORECA din România după pandemia Covid-19.

În plus, echipa a asistat dezvoltatorului imobiliar SPEEDWELL în procesul de obținere a finanțării pentru dezvoltarea SpacePlus, primul său proiect industrial, situat în nord-vestul Bucureştiului, cu acces direct spre şi dinspre şoseaua de centură şi centrul oraşului (acord de facilitate de 6.300.000 euro și o facilitate TVA de 900.000 euro).