Colliers: România, țara cu cel mai puternic ritm de industrializare din Uniunea Europeană

Investițiile în utilaje de producție și echipamente militare au crescut cu 80% în România, anul trecut, comparativ cu perioada pre-pandemie, mult peste media Uniunii Europene de 30%, conform datelor Eurostat analizate de Colliers. Aceste cifre reflectă și dinamica închirierilor de spații industriale și de logistică, unde volumul de activitate depășește semnificativ perioada pre-pandemie. Deși primul trimestru din 2024 nu a fost la fel de bun comparativ cu vârfurile de activitate din ultimii ani, Victor Cosconel, Head of Office & Industrial Agencies la Colliers, menționează că un singur trimestru nu este neapărat reprezentativ. Semnalele din piață sugerează că 2024 va fi încă un an cu un nivel ridicat de activitate.

„Faptul că suntem pe primul loc și mult peste media Uniunii Europene în ceea ce privește creșterea cheltuielilor de investiții pentru utilaje, echipamente de producție și sisteme militare nu este o surpriză. Dacă analizăm diferența dintre costurile cu forța de muncă și productivitatea medie a muncii din industrie, România se află în topul Uniunii Europene. Mai mult, raportul dintre salarii și productivitate plasează România la nivelul unor țări preferate de mulți producători, inclusiv în comparație cu China. În plus, deși multe firme din România se plâng de disponibilitatea forței de muncă în anumite zone, stăm mai bine la acest capitol decât majoritatea vecinilor europeni", spune Victor Cosconel.

Experții Colliers subliniază că datele Eurostat cumulează cheltuielile cu mijloacele de producție și cele cu sistemele militare, însă majoritatea cheltuielilor au fost în domeniul industrial. Astfel, în 2023, România a avut cheltuieli de capital pentru echipamente de producție și sisteme militare de aproximativ 30 miliarde de euro, reprezentând în jur de 9% din PIB. Pentru comparație, multe țări europene, precum Germania și Polonia, alocă sub 7% din PIB, iar unele, cum ar fi Franța, ajung chiar la 5% din PIB.

În termeni de tranzacții de leasing, primele trei luni din 2024 au înregistrat un nivel redus de activitate în sectorul imobiliar industrial și logistic (I&L), cu contracte de închiriere pentru aproximativ 150.000 de metri pătrați, în scădere semnificativă față de cei 270.000 de metri pătrați din aceeași perioadă a anului 2023, conform datelor Colliers, care se bazează doar pe informațiile publice. Livrările de noi proiecte au fost, de asemenea, limitate în primul trimestru, stocul modern total crescând de la 7,1 milioane de metri pătrați, dar a doua jumătate a anului se anunță a fi mai activă, cu peste jumătate de milion de metri pătrați estimați să fie livrați.

„Evaluarea pieței doar prin dinamica anuală a unui singur trimestru nu oferă o imagine completă. Aceste cifre trebuie plasate într-un context adecvat. În primele trei luni din 2024, nu a avut loc nicio tranzacție de mare anvergură. Cele mai mari două tranzacții, de aproximativ 20.000 de metri pătrați fiecare, au fost contractul semnat de CTP cu Yusen Logistics, în vestul Bucureștiului, și contractul de vânzare-închiriere încheiat de WDP cu Tenneco pentru o unitate de producție de piese auto în Ploiești. Este important de menționat că noi jucători continuă să intre pe piața locală. De exemplu, în primul trimestru, Indotek a achiziționat terenuri pentru viitoare dezvoltări de depozite, iar AG Capital, prin divizia sa I&L, Park Lane Developments, și-a anunțat intențiile pentru dezvoltări viitoare și a finalizat achiziția unui teren în Popești-Leordeni. Tranzacția de 10.000 de metri pătrați a Zabka - DRIM Daniel Distribuţie, un nou jucător pe piață, poate fi și ea adăugată, anticipând o extindere semnificativă în viitor”, precizează Victor Cosconel, Head of Office & Industrial Agencies la Colliers.

Bucureștiul a reprezentat puțin peste jumătate (56%) din suprafața tranzacțiilor de închiriere în primul trimestru al anului. Totuși, consultanții Colliers nu consideră că aceasta este neapărat o nouă tendință, ci mai degrabă o excepție. Dezvoltatorii și chiriașii se concentrează tot mai mult pe alte zone ale țării, unde prezența spațiilor industriale și logistice este mai redusă, dar care au potențial pentru îmbunătățiri viitoare ale infrastructurii.

Rata de neocupare a spațiilor de depozitare de top a rămas la un nivel de o singură cifră, de cele mai multe ori sub 5%, în majoritatea subpiețelor din România, inclusiv în București, ceea ce arată că pentru chiriașii care depășesc o anumită dimensiune ar putea fi dificil să găsească spațiul dorit în ceea ce privește costurile și locația. Totuși, o creștere a dezvoltărilor speculative ar putea scădea presiunea mai târziu, în cursul anului. Există însă un număr considerabil de spații libere disponibile în cadrul celor închiriate de jucătorii 3PL, ceea ce ar putea influența situația generală.

În ceea ce privește chiriile, consultanții Colliers observă presiuni de creștere în unele subpiețe. Pentru proprietățile de top din orașele dinamice, chiriile medii se situează în general între 4,5 și 5 euro pe metru pătrat, dar anumite proprietăți au depășit acest interval. Din perspectivă europeană, creșterea de aproximativ 20% a chiriilor în România, deși semnificativă pentru piața locală, este modestă comparativ cu creșterile de 50-60% sau mai mari observate în țări precum Cehia, Germania sau Olanda.

Perspectivele rămân optimiste pentru piața locală industrială și logistică și există încă un spațiu semnificativ de creștere în comparație cu alte țări din Europa Centrală și de Est. Cu aproximativ 19 milioane de locuitori și circa 7,1 milioane de metri pătrați de depozite moderne, stocul de spații de depozitare din România pe cap de locuitor este mult mai mic comparativ cu cele aproximativ 31 de milioane de metri pătrați din Polonia, care are o populație de aproape 37 de milioane de locuitori, sau cu stocul de peste 11 milioane de metri pătrați din Cehia, care are o populație de mai puțin de 11 milioane de locuitori. Indiferent de companiile care deschid unități de producție sau centre de distribuție regionale, consultanții Colliers consideră că stocul de depozite din România rămâne subdezvoltat pentru a satisface cererea unei piețe de consum de această dimensiune.

„Pe termen scurt, dinamica economică a României și a principalilor săi parteneri economici nu este foarte favorabilă, având în vedere sectorul manufacturier slab din Germania. Cu toate acestea, există multe motive de optimism pentru piața industrială locală. În primul rând, România este o opțiune atractivă pentru companiile care doresc să-și relocheze sau să-și consolideze operațiunile, datorită costurilor reduse cu forța de muncă și a unei piețe a muncii mai puțin tensionate comparativ cu alte țări din regiune. În plus, se preconizează o îmbunătățire semnificativă a conectivității infrastructurii până la sfârșitul acestui deceniu, cu aproximativ 800 de kilometri de drumuri de mare viteză în construcție. De asemenea, sectorul I&L local este subdezvoltat pentru o țară care a cunoscut o creștere rapidă în ultimele două decenii, ceea ce sugerează un potențial considerabil de dezvoltare în viitor”, menționează  Victor Cosconel.

Directorul Colliers prognozează că, în ciuda scăderii activității din primele trei luni, anul 2024 se va încheia cu un rezultat decent, comparabil cu media post-pandemică, adică în jurul a 700.000 - 800.000 de metri pătrați de spații I&L închiriate. Acesta ia în considerare faptul că „sunt deja în lucru câteva contracte mai mari, iar pipeline-ul nostru intern solid susține această prognoză, cu un oarecare spațiu pentru surprize pozitive”.