Peste 60% dintre dezvoltatorii imobiliari au ajuns în risc de insolvenţă, în contextul scăderii semnificative a pieţei (analiză Frames)

Datele statistice interpretate pe baza scorului Altman arată că, în prezent, peste 2700 de firme înregistrează un risc mare şi foarte mare de insolvenţă, iar alte aproximativ 1600 un risc mediu.

Scorul este construit pe o formulă care combină mai mulţi indicatori financiari: profitabilitate, lichiditate, eficienţa activelor şi gradul de îndatorare. Prin această sinteză, modelul oferă o estimare numerică a riscului de insolvenţă.

Gradul de îndatorare reprezintă, în momentul de faţă, cea mai mare problemă pentru investitori. În ultimii 2 ani, nivelul creanţelor din sectorul imobiliar a crescut cu peste 8 miliarde de lei, de la 26,8 miliarde lei (2020) la 33,2 miliarde lei (2024).

Totodată, estimările preliminarii arată că, în 2025, nivelul datoriilor înregistrate de dezvoltatorii imobiliari a trecut de 35 de miliarde de lei, semn că piaţa dă semne reale de dificultate, subliniază consultanţii. Spre comparaţie, în urmă cu 10 ani, în 2015, nivelul datoriilor dezvoltatorilor era de 15,1 miliarde lei.

Şi valoarea pierderilor nete a crescut semnificativ, de la 518,8 milioane lei în 2022 la 610,3 milioane lei în 2024.

Potrivit analizei menţionate, piaţa imobiliară din România traversează o perioadă de turbulenţe majore, marcată de o fragilitate financiară extremă a dezvoltatorilor şi de o scădere dramatică a profitabilităţii.

"Analiza structurii pieţei scoate la iveală o realitate îngrijorătoare: dintr-un total de 7.300 de dezvoltatori activi, o proporţie covârşitoare de 6.830 funcţionează ca SRL-uri, în timp ce doar 81 sunt societăţi pe acţiuni, capabile să atragă capital solid. Restul de 263 sunt organizaţi ca PFA-uri. Această fragmentare indică o vulnerabilitate structurală: peste 80% dintre firmele din domeniu sunt microîntreprinderi, entităţi cu o putere financiară redusă, expuse direct la şocurile pieţei", se precizează în comunicat.

Şi cifra de afaceri a sectorului s-a comprimat sever, scăzând de la 7,55 miliarde de lei în 2022 la 6,4 miliarde de lei în 2024.

Mai mult, profitul net al companiilor s-a redus cu peste 300 de milioane de lei în acelaşi interval (de la 1,8 miliarde la 1,5 miliarde lei).

Consecinţa directă a scăderii vânzărilor este acumularea masivă de apartamente nevândute. Valoarea stocurilor a atins un nivel record, depăşind 10 miliarde de lei în 2025, o creştere alarmantă faţă de cele 7,5 miliarde din 2022 şi de doar 1,51 miliarde lei acum un deceniu, susţine cercetarea menţionată.

Presiunea financiară, combinată cu majorarea taxelor şi costurile ridicate de creditare, a împins sectorul în pragul colapsului în condiţiile în care, potrivit analizei, peste 60% dintre dezvoltatori prezintă un risc major de insolvenţă.

Situaţia este critică în Capitală, unde din cei peste 3.000 de dezvoltatori activi, mai mult de 2.300 sunt clasificaţi cu risc mare şi foarte mare de insolvenţă. Următoarele judeţe pe lista neagră sunt Cluj, Timiş şi Constanţa.

"Creşterea TVA la imobilele noi de la 9 la 21% a venit să pună gaz pe focul problemelor din acest sector. Majorarea TVA a accentuat şi mai mult problemele, mai cu seamă că peste 80% dintre apartamentele vândute în România se încadrează la locuinţe mici", arată documentul citat.

Pe de altă parte, însă, în ciuda dificultăţilor financiare, sectorul construcţiilor dă semne de rezilienţă pe hârtie. Comisia Naţională de Strategie şi Prognoză estimează o creştere a volumului lucrărilor de construcţii cu 4% în 2026, după un avans de 9% în 2025. Lucrările de construcţii noi ar urma să urce cu 4,7%, iar infrastructura (construcţiile inginereşti) cu 5,7%, precizează Frames.

Totuşi, datele privind autorizaţiile de construire oferă o imagine mixtă. În decembrie 2025 s-au eliberat 2.650 de autorizaţii, în scădere cu 9,4% faţă de luna anterioară, dar în creştere uşoară faţă de anul precedent. La nivelul întregului an 2025, s-au emis 37.252 de autorizaţii, cu un plus de 4,4%, creşterile fiind vizibile în toate regiunile, cu Nord-Vest (+309) şi Centru (+279) în frunte.

"Piaţa dezvoltării imobiliare va trece printr-o schimbare semnificativă, din sita modificărilor fiscale urmând să rămână, probabil, doar companiile mari, cu acces la finanţare şi cu planuri bine definite. Micii investitori, cei care trăiau de la un proiect la altul, s-ar putea să aibă nevoie de salvare", susţine Adrian Negrescu, managerul Frames, în comunicat.

Potrivit acestuia, intrarea în piaţă a fondurilor de investiţii va face ca multe dintre proiectele aflate în construcţie sau care urmează să fie dezvoltate să fie construite cu focus pe închiriere.

"În condiţiile creşterii semnificative a chiriilor, această activitate devine tentantă pentru marii jucători străini care până acum au evitat România. Nu este exclus ca dezvoltările imobiliare pentru vânzare să se nişeze foarte mult, cu focus mai ales pe locuinţele premium, cu un potenţial de câştig mai mare'', estimează Negrescu.

Analiza companiei de consultanţă Frames a fost realizată pe baza datelor financiare ale societăţilor active cu COD CAEN 4110 - dezvoltare imobiliară.