
Reguli recente privind vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan
10 Mai 2021
Mirela CAZACU, Attorney-at-law si Iulia BARBU, Attorney-at-law - Popescu & AsociațiiLegea nr. 175/2020 vine cu numeroase schimbări, ce par să aibă ca obiectiv central extinderea cercului de persoane ce se pot prevala de beneficiile dreptului de preempțiune in cazul vânzării terenurilor agricole situate în extravilan. Pe de altă parte, trebuie avută o atenție sporită asupra respectării prevederilor legale, ce atrag cu sine o înăsprire a regimului sancțiunilor.
![]() |
Odată cu intrarea în vigoare a Legii nr. 175/2020, următoarele categorii de persoane beneficiază de preempțiune la vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan:
1. preemptori de rang I: coproprietarii și anumite rude;
2. preemptori de rang II: proprietarii investițiilor agricole pentru culturile de pomi, viță-de-vie, hamei, irigații exclusiv private și/sau arendașii;
3. preemptori de rang III: proprietarii și/sau arendașii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vânzării;
4. preemptori de rang IV: tinerii fermieri;
5. preemptori de rang V: Academia de Științe Agricole și Silvice „Gheorghe Ionescu-Șișești” și unitățile de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii și industriei alimentare și instituțiile de învățământ cu profil agricol;
6. preemptori de rang VI: persoane fizice domiciliate în unitățile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau în vecinătate;
7. preemptori de rang VII: statul român, prin Agenția Domeniilor Statului.
Suplimentar, este introdusă o nouă limitare asupra categoriilor de arendași ce pot exercita dreptul de preempțiune. În primul rând, calitatea de arendaș trebuie dovedită în temeiul unui contract de arendare valabil încheiat şi înregistrat potrivit dispoziţiilor legale cu cel puţin un an înainte de data afişării ofertei de vânzare la sediul primăriei.
De asemenea, arendașii trebuie să îndeplinească următoarele condiţii:
a. în cazul arendaşilor persoane fizice, să facă dovada domiciliului/reşedinţei situat/situate pe teritoriul naţional pe o perioadă de 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
b. în cazul arendaşilor persoane juridice şi asociaţii, persoane fizice, să facă dovada domiciliului/reşedinţei situat/situate pe teritoriul naţional pe o perioadă de 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
c. în cazul arendaşilor persoane juridice, cu acţionariat altă persoană juridică, acţionarii care deţin controlul societăţii să facă dovada sediului social/secundar situat pe teritoriul naţional stabilit pe o perioadă de 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.
Față de vechea reglementare, prin Legea nr. 175/2020 a fost extins termenul de exercitare a dreptului de preempțiune de la 30 de zile la 45 de zile lucrătoare. În situația în care niciun titular al dreptului de preempțiune nu și-a manifestat intenția de a cumpăra terenul, după expirarea acestui termen, vânzarea se poate face către persoanele fizice, sub condiția respectării cerințelor cumulative cu privire la: (i) domiciliul situat pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare; (ii) necesitatea desfășurării unor activități agricole pe teritoriul național pe o perioadă de cel puţin 5 ani, anterior înregistrării acestei oferte de vanzare; și (iii) înregistrarea acestora la autoritățile fiscale române cu minimum 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.
Totodată, vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan se poate face și către persoanele juridice, care trebuie sa respecte urmatoarele conditii cumulative: (i) să aibă sediul social şi/sau sediul secundar situat pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare; (ii) să desfăşoare activităţi agricole pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare; (iii) să prezinte înscrisuri din care să reiasă că, din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali, minimum 75% reprezintă venit din activităţi agricole; (iv) asociatul/acţionarul care deţine controlul societăţii să aibă domiciliul situat pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan; si (v) în cazul în care în structura persoanelor juridice, asociaţii/acţionarii care deţin controlul societăţii sunt alte persoane juridice, asociaţii/acţionarii care deţin controlul societăţii să facă dovada domiciliului situat pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.
Legea nr. 175/2020 aduce noutăți și în cazul vânzărilor succesive ale terenurilor agricole situate în extravilan. Așadar, terenurile se pot înstrăina prin vânzare, înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare, cu obligaţia plăţii impozitului de 80% pe suma ce reprezintă diferenţa dintre preţul de vânzare şi preţul de cumpărare, în baza grilei notarilor din respectiva perioadă. Mai mult, pe tot acest parcurs, proprietarii terenurilor au obligaţia să le utilizeze exclusiv în vederea desfăşurării activităţilor agricole de la data cumpărării, iar în situaţia în care pe terenul agricol există investiţii agricole pentru culturile de pomi, viţă-de-vie, hamei şi irigaţii exclusiv private se va păstra destinaţia agricolă a acestei investiţii.
Prevederile Legii nr. 175/2020 trebuie respectate cu strictețe de către destinatarii săi, sub perspectiva înăspririi regimului sancțiunilor ce pot fi aplicate. Mai precis, dacă în vechea reglementare instrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea dreptului de preempţiune, sau fără obţinerea avizelor necesare conform legii era interzisă şi se sancționa cu nulitatea relativă, în prezent va opera sancțiunea nulității absolute.
În același spirit, a fost introdusă o nouă categorie de fapte ce constituie contravenție, potrivit Legii nr. 175/2020, respectiv nerespectarea de către primării a următoarelor obligații:
i. obligația de a afișa timp de 45 de zile lucrătoare oferta de vânzare la sediul său şi, după caz, pe pagina de internet a acesteia;
ii. obligația de a transmite structurii din cadrul aparatului central al Ministerului Agriculturii şi Dezvoltării Rurale, direcţiilor pentru agricultură judeţene sau a municipiului Bucureşti, precum şi Agenţiei Domeniilor Statului un dosar care să cuprindă lista preemptorilor, copiile cererii de afişare a ofertei de vânzare şi ale documentelor doveditoare, procesul-verbal de afişare a ofertei, în termen de 5 zile lucrătoare de la data înregistrării documentaţiei;
iii. obligația de a notifica titularilor dreptului de preempţiune, la domiciliul, reşedinţa sau, după caz, sediul acestora, înregistrarea ofertei de vânzare, în termen de 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii;
iv. obligația de a afişa, inclusiv pe site-ul propriu, în termen de 3 zile lucrătoare de la înregistrarea acceptării ofertei de vânzare, datele prevăzute în normele metodologice de aplicare a Legii nr. 17/2014, respectiv de a le trimite pentru afişare pe site-ul structurii centrale sau structurilor teritoriale, după caz.
v. obligația de a transmite, în termen de 3 zile lucrătoare de la înregistrarea comunicării de acceptare a ofertei de vânzare, datele de identificare a preemptorilor, potenţiali cumpărători, în vederea verificării îndeplinirii condiţiilor legale către structura centrala și structurile teritoriale.
Nu în ultimul rând, pragul amenzilor aplicate contravențiilor prevăzute de Legea nr. 17/2014 s-a marit, fiind în prezent de la 100.000 lei la 200.000 lei.
În concluzie, Legea nr. 175/2020 vine cu numeroase schimbări, ce par să aibă ca obiectiv central extinderea cercului de persoane ce se pot prevala de beneficiile dreptului de preempțiune in cazul vânzării terenurilor agricole situate în extravilan. Pe de altă parte, trebuie avută o atenție sporită asupra respectării prevederilor legale, ce atrag cu sine o înăsprire a regimului sancțiunilor.
Publicitate pe BizLawyer? |
![]() ![]() |
Articol 2466 / 5496 | Următorul articol |
Publicitate pe BizLawyer? |
![]() |

LegiTeam: Lawyer - Tax Controversy and Tax Litigation | Reff & Associates
Filip & Company a asistat ENGIE Romania în obținerea unui împrumut de 90 milioane de euro de la BERD. Tranzacție coordonată de Alexandru Bîrsan (managing partner) și Camelia Ianțuc (senior associate)
CMS | Join Our Team: Tax Consultant - Tax Department
Clifford Chance Badea a asistat Alpha Bank la finalizarea vânzării către Vista Bank România a societăților Alpha Leasing România IFN și Alpha Insurance Brokers. Ce avocați au fost implicați în proiect
GNP Guia Naghi și Partenerii obține la Înalta Curte anularea definitivă a unei decizii de sancționare emisă de Consiliul Concurenței împotriva unui important furnizor din sectorul alimentar | Dosarul s-a aflat la intersecția unor domenii juridice deosebit de tehnice – dreptul concurenței, dreptul administrativ și dreptul Uniunii Europene
Legal 500 - Central and Eastern Europe Awards 2025 | Clifford Chance, Filip & Company și Băncilă, Diaconu și Asociații sunt pe lista scurtă pentru titlul de ”Firma anului în România”. Horea Popescu (CMS), Ruxandra Bologa (NNDKP), Madalina Rachieru-Postolache (Clifford Chance) și Ana-Maria Baciu (Baciu Partners) printre candidații la titlul ”Romania Lawyer of the Year”. Alți 18 avocați români și 8 firme locale concurează la premiile regionale
Filip & Company a asistat Booster Capital în achiziția unei participații în Artesana cu o chipă de avocați coordonată de Alexandru Bîrsan (managing partner) și Andreea Bănică (counsel). RTPR a fost de partea vânzătorului ROCA Investments, iar Andronic & Partners a asistat Artesana şi pe fondatorii acesteia
Cei mai buni profesioniști în domeniul brevetelor, văzuți de ”IAM Patent 1000 - 2025” | NNDKP, ZRVP și Dincă & Speciac au cea mai bună poziționare, iar Mușat & Asociații și Baciu Partners sunt în prim plan. Ce firme au cei mai mulți avocați listați și ce spun clienții despre aceștia
RTPR obține, printr-o hotărâre definitivă, reducerea cu 85% a amenzii aplicate de Consiliul Concurenței unei agenții media, după un „roller coaster” juridic de 10 ani. Complexitatea speței, accentuată de necesitatea de a gestiona aspectele de natură tehnică referitoare la calculul veniturilor reale ale unei agenții media, cu excluderea sumelor refacturate clienților acesteia | Echipa asistă clientul și în cadrul procedurilor legale prin care să poată obține compensațiile care i se cuvin în contextul lipsirii acestuia de o sumă importantă de bani pe o perioadă îndelungată
Women in Business Law EMEA Awards 2025 | CMS câștigă titlul de de “Firma anului în România”. Un avocat in-house local, desemnat ”General Counsel of the Year” pentru regiune
Tranzacție rară pe piața românească | Cum au lucrat avocații Legal Ground în proiectul legat de achiziția unor obligațiuni ‘tokenizate’, înregistrate și tranzacționate prin sistemul blockchain. Mihai Dudoiu (Partener): ”Pe lângă aspectele comune unor proiecte de finanțare ‘clasice’, a fost necesară integrarea unei componente de fintech. Arhitectura juridică a trebuit adaptată unui cadru relativ nou și încă în formare din punct de vedere normativ”
Grupul Rodbun a accesat un credit sindicalizat de 17,3 mil. €, cu garanţie de stat. NNDKP și Legal Ground, consultanți juridici în această finanțare
-
BizBanker
-
BizLeader
- in curand...
-
SeeNews
in curand...