Investitorii cer mai multă predictibilitate și mai puțină birocrație. Oportunitățile din Real Estate, văzute de avocații ȚZA, implicați anul trecut în achiziția Agricost de către fondul Al Dahra, prima tranzacție majoră din agribusiness-ul local

Țintele preferate de investitori și anul acesta sunt clădirile de birouri, atât cele din stocul existent, cât și cele din proiectele aflate în dezvoltare.Avocații Țuca Zbârcea & Asociații (ȚZA) se așteaptă ca, în egală măsură, și proiectele industriale/logistice să mențină ritmul alert de dezvoltare din ultimii ani, existând semnale clare că noi jucători își fac simțită prezența într-o piață dominată ani buni de doi giganți (CTP și P3). “Proiectele gestionate de echipa noastră de real estate au fost cât se poate de diverse, de la achiziția de clădiri de birouri (atât tranzacții cu bunuri individuale, cât și tranzacții care au vizat portofolii de clădiri), la dezvoltarea de proiecte noi (birouri sau retail), finanțări, achiziții de terenuri construibile/agricole sau închirieri (birouri sau centre comerciale)”, declară Răzvan Gheorghiu-Testa, Partener al Țuca Zbârcea & Asociații și unul dintre coordonatorii departamentului de Real Estate al firmei.

Divizia de real estate din cadrul Țuca Zbârcea & Asociații a avut în ultimii ani un volum de activitate constant, cu o ușoară creștere în 2018, tendință pe care avocații speră să o regăsească și în acest an.

“Echipa noastră a fost implicată într-un număr însemnat de proiecte, atât tranzacții clasice de real estate - achiziția unor clădiri de birouri, vânzări sau achiziții de terenuri construibile/agricole, închirierea unor clădiri de birouri sau a unor centre comerciale - cât și tranzacții complexe de M&A sau finanțări cu o componentă importantă de real estate - în special pe partea de audit juridic. Sunt multe proiecte începute anul trecut, dar care sunt încă în lucru, motiv pentru care nu putem oferi detalii în acest moment.

În ceea ce privește încasările, practica de real estate reprezintă aproximativ 10-15% din totalul cifrei de afaceri a Țuca Zbârcea & Asociații”, precizează Răzvan Gheorghiu-Testa.

Anul trecut, departamentul de real estate a lucrat cu motoarele turate la maxim într-o varietate de proiecte – achiziții sau înstrăinări de terenuri, dezvoltări de proiecte rezidenţiale şi de birouri (atât faza de dezvoltare, cât şi cea de comercializare), închirieri (birouri, retail, logistic), etc. Datorită acestei efervescențe din industrie, Țuca Zbârcea & Asociații a atras în portofoliul său clienți noi, dar lucrează în continuare și pentru un număr considerabil dintre clienţii istorici.

De altfel, firma a lucrat în câteva tranzacții importante de M&A desfășurate în mai multe jurisdicții și care au avut o componentă locală de real estate. Cele mai reprezentative sunt achiziția UPC/Liberty Global de către Vodafone, proiect în care Țuca Zbârcea & Asociații a asistat cumpărătorul, făcând parte dintr-o echipă internațională de avocați sub coordonarea Slaughter and May. Tranzacția s-a derulat în Germania, Cehia, Ungaria și România și s-a cifrat la 18,4 miliarde de euro.

Un alt proiect în care avocații de real estate au fost implicați este achiziția Zentiva de către Advent International, în valoare de 1,9 miliarde de euro și care a acoperit jurisdicții precum Franța, Germania, Marea Britanie, Cehia, Italia, Slovacia, Polonia, Portugalia, Elveția, Bulgaria, Grecia, Ungaria. Firma Țuca Zbârcea & Asociații a oferit consultanță juridică vânzătorului privind aspectele de drept român incidente tranzacției, făcând parte dintr-o echipă internațională care a inclus avocați de la Weil, Gotshal & Manges LLP, Gianni Origoni Grippo Cappelli & Partners, Hillbridges, CARDIGOS, Schellenberg Wittmer Ltd, Dimitrova & Partners, Linardakis & Partners.

„Lucrăm pentru o gamă foarte variată de clienţi, antreprenori locali, fonduri de investiţii, o mare reţea de retail, bănci, etc. Ne uităm, ca majoritatea confraţilor noştri, la marile fonduri de investiţii din SUA sau Germania şi ne întrebăm când vor considera că piaţa din România este suficient de matură pentru a începe să investească în zonă. Monitorizăm modul în care evoluează pieţele din zona CEE (Ungaria, Polonia, Cehia) şi suntem prezenţi în mod constant la evenimente de profil (conferinţe, târguri, etc.), atât pentru a fi în permanenţă legătură cu clienţii existenţi şi pentru a le cunoaşte planurile de dezvoltare, dar şi pentru a stabili contacte cu investitori noi, care au plasat România pe harta investiţiilor”, arată Răzvan Gheorghiu- Testa.

---

Descoperă oportunitățile de recrutare de pe LegiTeam! GRATUIT.

---

Avocații Țuca Zbârcea & Asociații sunt implicați în acest moment în multe proiecte, atât unele noi, cât şi proiecte începute anul trecut, dar nefinalizate. Experții speră că unul dintre acestea, achiziţia unei importante clădiri de birouri, care va marca totodată intrarea pe piaţă a unui jucător internaţional semnificativ, să fie finalizată în prima jumătate a anului. “Majoritatea proiectelor gestionate de echipa noastră au fost tranzacţii clasice de real estate. Printre principalele proiecte menţionez achiziţia a două clădiri de birouri de către un fond de investiţii din Israel, vânzarea unor active (terenuri) de către societăţi care nu au ca obiect de activitate dezvoltarea imobiliară, structurarea unor asocieri de tip joint-venture pentru dezvoltarea unor centre comerciale şi/sau proiecte rezidenţiale, asistență la închirierea unor clădiri de birouri, cum ar fi clădirea Unirii View. De asemenea, am asistat un număr mare de clienți la negocierea/renegocierea unor contracte de închiriere spații de birouri sau spații logistice”, mai spune Răzvan Gheorghiu- Testa.

La rândul său, Cristian Radu, Partener al Țuca Zbârcea & Asociații, specializat în proiecte din domeniul agri-business, amintește că unul dintre proiectele reprezentative ale anului trecut a fost achiziția Agricost, fermă care administrează 57.000 de hectare în Insula Mare a Brăilei, de către fondul Al Dahra, mandat gestionat de o echipă aflată sub coordonarea partenerului Dan Borbely. ”Aceasta este prima tranzacție majoră din sectorul agricol din România și care ar putea deschide ușa unor investiții semnificative în acest domeniu. În mod particular, oferim asistență unor fonduri de investiții/clienți privați în legătură cu consolidarea titlurilor pentru folosința zonelor agricole exploatate de aceștia în zona de S-E a țării (i.e. contracte de arendă, contracte de concesiune sau tranzacții care presupun convertirea titlurilor din contracte de arendă în acte de proprietate)”, nuanțează Cristian Radu.

“Anul trecut am fost implicați în mai multe tranzacții cu terenuri agricole, una dintre ele fiind cea mai importantă care s-a semnat până acum în România. O particularitate mai nouă a tranzacțiilor în zona agri este aceea că marii investitori caută să achiziționeze suprafețe cât mai mari care să fie însă deja în exploatare (on going concern) sau ready to farm (facilitățile pentru începerea exploatării să fie ușor accesibile). Astfel, deși se mai practică achizițiile fragmentate, care nu vor dispărea curând din cauza gradului mare de fragmentare a proprietății agricole în România, marii investitori se îndreaptă spre ferme mari care operează sau sunt ușor operabile”, completează Dan Borbely, Partener al Țuca Zbârcea & Asociații și unul dintre coordonatorii departamentului de real estate al firmei.

Pentru ca numărul tranzacțiilor să crească, avocații amintesc faptul că o problemă întâlnită recurent în discuţiile cu clienţii (sau potenţialii clienţi) este cea a predictibilităţii legislative, dar şi a transparenţei/vizibilităţii procesului de autorizare.

„Procedurile pe care trebuie să le parcurgă un investitor (în special dezvoltatorii) – aprobarea documentaţiilor de urbanism, emiterea autorizaţiilor de construcţie sau de securitate la incendiu – sunt procese birocratice, cu termene de soluţionare incerte (deşi există prevederi legale clare în materie), care fac dificil de bugetat un proiect (atât în ceea ce priveşte costurile, cât şi durata investiţiei) şi conduc de cele mai multe ori la blocaje/întârzieri de câteva luni (sau, chiar mai grav, ani), ceea ce se traduce în prejudicii certe pentru investitori. Un proces de autorizare mai suplu, predictibil, cu termene certe (chiar dacă mai lungi decât cele 30 de zile reglementate în prezent, dar de cele mai multe ori imposibil de respectat), în care răspunderea reprezentanţilor autorităţilor locale să fie clar reglementată, ar fi tot atâtea premise pentru un apetit şi mai mare al investitorilor pentru piaţa locală”, explică Răzvan Gheorghiu-Testa.

Avocatul atrage atenția că nu există o ierarhie a aspectelor dificile într-o tranzacţie, fiecare proiect având specificul lui, dar există, negreşit, şi multe similitudini. “În vreme ce multe dintre problemele legate de titlul de proprietate (în special în cazul titlurilor emise în baza legilor de restituire a proprietăţii) au fost rezolvate în ultimii ani, există în continuare foarte multe aspecte sensibile în zona de autorizare (atât în ceea ce priveşte planurile de urbanism sau autorizațiile de construcţie, cât şi autorizaţiile privind securitatea la incendiu). În ceea ce priveşte riscurile identificate în legătură cu titlurile de proprietate în cadrul procedurilor de audit juridic, asigurarea de titlu este o soluţie la care se recurge din ce în ce mai des în tranzacţii (mai ales în cazul cumpărătorilor instituţionali,” detaliază Partenerul Țuca Zbârcea & Asociații.


În cazul afacerilor de real estate, fiecare proiect este finanţat printr-o formulă mixtă, care include finanţarea din partea asociaţilor („equity”) şi finanţare bancară („debt”). Raportul dintre fondurile proprii şi cele atrase de la instituţii financiare diferă, dar invariabil băncile solicită un procent de contribuţie proprie. O altă cerinţă de bază din partea băncilor ține de stabilirea volumului finanţării prin raportare la valoarea proiectului.

Răzvan Gheorghiu-Testa subliniază că, în prezent, băncile solicită o contribuţie proprie mai mare din partea dezvoltatorilor la finanţarea cheltuielilor în faza dezvoltării proiectului, astfel încât finanţarea acordată de bănci de regulă nu mai depăşeşte 70% din valoarea proiectului. Contribuţia proprie este de regulă suportată de acţionari, fiind acordată prin împrumuturi subordonate, acordate societăţii care dezvoltă proiectul. Există firme de investiţii care atrag fondurile proprii prin intermediul pieţei de capital – în special în cadrul pieţei alternative AIM (Alternative Investment Market) din cadrul London Stock Exchange, şi care sunt prezente şi pe piaţa de real estate din România.

“Proiectele dezvoltate pe fundamente solide, cu un nivel bun de pre-inchiriere (în cazul clădirilor de birouri sau al centrelor comerciale) sau cu un procent mare de apartamente contractate în faza de dezvoltare îşi vor găsi cu siguranţă finanţare”, punctează avocatul.

O echipă experimentată

Echipa de real estate din cadrul Țuca Zbârcea & Asociații este una dintre cele mai experimentate de pe piață. În momentul de față, departamentul este format din aproximativ 15 avocaţi (fără a include avocaţii de la litigii care intervin în dispute imobiliare).

Practica este coordonată de doi parteneri: Răzvan Gheorghiu-Testa şi Dan Borbely, cărora li se adaugă alţi doi parteneri cu experienţă – Oana Ureche şi Dragoş Apostol. Alături de ei lucrează și 4-5 avocați din cadrul departamentului de litigii, specializați în dispute imobiliare (atât acțiuni ce vizează validitatea titlului de proprietate, cât și acțiuni izvorâte din sau în legătură cu procedura de autorizare). Nu în ultimul rând, echipa colaborează îndeaproape cu avocații departamentului de achiziții publice/concesiuni pentru consultanță specifică în cadrul unor proiecte de infrastructură, precum și cu cel de banking, în contextul unor proiecte de finanțare vizând active imobiliare. 





Intră pe LadyLawyer.ro și află mai multe despre activitatea, preocupările și proiectele doamnelor avocat din cele mai importante firme de pe piața locală.