Stratulat Albulescu & Asociații estimează pentru anul 2024 un nivel de activitate, în practica de Real Estate, cel puțin egal cu cel de anul trecut, marcat însă de o anumită expectativă din partea dezvoltatorilor, prudența fiind cuvântul cheie auzit cel mai frecvent de la clienți. Vor exista însă și ferestre de oportunitate care în mod cert vor fi accesate de jucătorii cu un apetit crescut la risc | “Cel mai probabil vom asista, în cursul acestui an, la o deblocare a situației și la o creștere a numărului de tranzacții, chiar și timidă”, spun avocații

Pe plan local, nu se poate vorbi despre o schimbare semnificativă sau o resetare a investițiilor imobiliare.  Chiar dacă statistica arată o scădere majoră în industrie, se observă că modificarea aceasta de paradigmă nu este atât de radicală în România precum în Europa Centrală și de Vest.  „De altfel, pe parcursul anului 2023, societatea noastră a acordat asistență juridică în numeroase proiecte de investiții având ca obiect achiziția ori securizarea unor terenuri pentru dezvoltări viitoare, în special în domeniul rezidențial, aspect care indică așadar un interes constant și susținut în domeniul imobiliar.  De asemenea, domeniul logistic și industrial au avut un aport important, cu un procent substanțial printre ariile de interes. În plus, începutul acestui an a continuat în aceeași notă, avocații noștri fiind implicați în prezent în 7 astfel de proiecte având ca obiect terenuri pentru investiții, toate pe raza Municipiului București. Putem deci conchide că semnalele primite din partea clienților noștri sunt pozitive și că cel mai probabil vom asista, în cursul acestui an, la o deblocare a situației și la o creștere a numărului de tranzacții, chiar și timidă”, punctează Tudor Ciambur, Partener Stratulat Albulescu Attorneys At Law (SAA).

Experiențele trăite de clienții cu care lucrează echipa SAA indică faptul că domeniul rezidențial s-a confruntat cu o scădere a cererii și a vânzărilor în 2023, dar firmele pe care casa de avocatură le are în portofoliu nu au ajuns într-un segment critic al businessului, astfel că nu se poate vorbi despre riscul de insolvență. „De altfel, clienții societății noastre în acest domeniu sunt fonduri de investiții sau dezvoltatori regionali cu putere financiara care nu depind în mod direct de dinamica și fluctuațiile pieței. Pe de altă parte, strict în ceea ce privește cererea de locuințe, ne așteptăm ca creșterea TVA la imobilele noi să conducă la menținerea nivelului scăzut al cererii și în 2024, aspect care va continua să pună presiune pe dezvoltatorii locali fără resurse proprii și acces la finanțare”, explică Tudor Ciambur.

Avocatul menționează că, în situații dificile, primul remediu la care apelează dezvoltatorii în dificultate constă în încercarea de reeșalonare a creditelor, unde este cazul. „Cunoaștem astfel de demersuri finalizate cu succes. De altfel, credem că marii dezvoltatori vor găsi mijloacele necesare pentru a evita riscul deschiderii procedurii de insolvență sau faliment, inclusiv prin înțelegeri și amânări agreate cu furnizorii/contractorii”, nuanțează interlocutorul ^BizLawyer.

---

Descoperă oportunitățile de recrutare de pe LegiTeam! GRATUIT.

---

Totodată, analiza pieței de office din ultimul an indică faptul că percepția investitorilor față de sectorul de birouri este în continuare afectată de schimbările sociale aduse de pandemia de COVID-19, care a accelerat tendințele spre muncă de la distanță și a schimbat aproape radical nevoile companiilor în ceea ce privește spațiile de birouri.

Daiana Assoum, Senior Associate în cadrul Stratulat Albulescu Attorneys At Law, amintește faptul că, având în vedere dinamica scăzută, în cursul anului trecut, a tranzacțiilor care au avut ca obiect spații de birouri, asistența juridică acordată de SAA în acest domeniu a vizat preponderent proiecte de reamenajare și modernizare a clădirilor de birouri existente.

„Am asistat atât proprietari care desfășurau astfel de proiecte de reconversie, cât și diverși chiriași care și-au manifestat interesul de a închiria spații de birouri în clădiri reamenajate (cu titlu de exemplu, menționăm asistența acordată Bursei de Valori București pentru închirierea unor spatii de birouri în America House). De asemenea, am observat o tendință în rândul angajatorilor de a conlucra împreună cu proprietarii în scopul reamenajării clădirilor de birouri existente. Aceasta vizează stimularea angajaților să prefere munca de la birou în locul muncii de la distanță, inclusiv prin introducerea unor facilități atrăgătoare în spațiile închiriate sau în clădire, cum ar fi sălile de fitness și zonele de recreere. În 2024, remarcăm deja o creștere a interesului din partea companiilor recent intrate pe piața din România, însă cu orientare către spații mai reduse ca dimensiune (aprox. 500 – 1.000 m.p). Prin urmare, percepția noastră asupra anului 2024 în ceea ce privește piața de office este de una de prudență, dar și de oportunitate”, apreciază avocatul.

De altfel, profesioniștii SAA anticipează că va exista o cerere crescută pentru spații de birouri față de anii anteriori, care să răspundă noilor cerințe ale companiilor și angajaților, cum ar fi flexibilitatea spațiului (de ex: birouri „deschise” care permit angajaților să aleagă unde să lucreze în funcție de sarcinile din ziua respectivă), integrarea tehnologiilor avansate (de ex: sistemul de automatizare a clădirilor care permite inclusiv reducerea consumului de energie) și sustenabilitatea (pe lângă certificările LEED sau BREEAM care sunt deja ancorate în piață, soluțiile de energie verde și prioritizarea principiilor ESG sunt luate în considerare de către dezvoltatori, devenind atrăgătoare pentru chiriași din punct de vedere al costurilor pe teren lung).

În ceea ce privește segmentul de rezidențial, acesta va avea parte de provocările sale pentru acest an. „Dincolo de factorii care influențează în general această zonă (dintre care costurile de finanțare pun cea mai mare presiune), cu titlu particular pentru București remarcăm o încetinire a ritmului de construire, dar și o lipsă de predictibilitate în dezvoltarea proiectelor, cauzate de blocajul la nivel urbanistic care persistă încă după anularea în instanță a PUZ-urilor coordonatoare de sector, inclusiv pe fondul reticenței autorităților de a aproba noi documentații de urbanism (PUZ, PUD etc).Nu este un secret că există deja mulți jucători în piață care sunt în expectativa rezultatelor alegerilor locale pentru a demara sau continua anumite proiecte imobiliare”, subliniază Manuela Iurașcu, Counsel în cadrul Stratulat Albulescu Attorneys At Law.

De altfel, echipa SAA a fost și este implicată în continuare în mod activ în proiecte de securizare a unor terenuri pe care se pot edifica proiecte în baza unor documentații de urbanism preexistente, inclusiv în tranzacții de preluare sau finanțare a unor proiecte deja autorizate și aflate în stadii diverse de construire.

---

---

Segmentul „vedetă” al industriei

În ultimul an, segmentul de spații logistice și retail a fost preferat de către investitori, intrând inclusiv pe radarul băncilor finanțatoare. Specialiștii sunt de părere că preferința aceasta reflectă tendințele globale, dar este influențată și de către factori specifici locali.

„Cererea pentru spații I&L a crescut semnificativ, fiind impulsionată de nevoia de lanțuri de aprovizionare eficiente și flexibile, ceea ce a determinat și o creștere a chiriilor, devenind astfel atractive pentru investitori. De cealaltă parte, deși comerțul electronic a crescut, sectorul de retail „fizic” rămâne în continuare preferat de către cumpărători, dar în formate diferite. Astfel, dezvoltatorii optează în continuare pentru parcuri de retail și magazine de proximitate în locul centrelor comerciale tradiționale având în vedere că acestea sunt mai eficiente din punct de vedere al costurilor, mai atrăgătoare pentru chiriași și satisfac cerințele diversificate ale clienților. Cele de mai sus sunt reflectate și în mandatele noastre, întrucât în ultimul an 90% din activitatea noastră privind contractele de închiriere a implicat spații de retail sau logistice. De asemenea, societatea noastră a acordat asistență juridică unui fond de investiții cu prezență și activitate la nivel global în desfașurarea unui audit juridic privind un portofoliu logistic din România”, detaliază Daiana Assoum.

De altfel, anul 2023 a fost marcat de numeroase proiecte complexe gestionate de către echipa de Real Estate din cadrul SAA.

De exemplu, avocații au acordat asistență juridică grupului Scallier Investment cu privire la achiziționarea de la Alexandrion Group a unui teren având aproximativ 3,4 ha situat în Ploiești, în scopul dezvoltării unui proiect imobiliar mixt.

De asemenea, au oferit asistență juridică unui retailer privind vânzarea parțială a unui centru comercial din București cu o suprafata de peste 25.000 m.p.

Un alt proiect relevant a vizat asistența juridică acordată unui dezvoltator regional pe segmentul rezidențial cu privire la achiziția/securizarea unor loturi de teren pentru dezvoltări ulterioare pe raza municipiului București.
Echipa SAA a oferit consiliere de specialitate unui jucător imobiliar renumit în piața locala privind dezvoltarea, în parteneriat cu o companie de investiții din Turcia, a unui proiect mixt (rezidențial și retail) cu o suprafață construită de aproximativ 74.000 mp, pe un teren în suprafață de peste 16.000 mp situat în nordul Bucureștiului.

Portofoliul de proiecte mai include și asistența juridică acordată unui client de retail cu privire la închirierea unor spații în numeroase centre comerciale din București și din țară; dar și asistența juridică acordată unui fond de investiții cu privire la achiziția unei clădiri istorice din Arad.

Echipa de Real Estate este coordonată de către Silviu Stratulat – Managing Partner și de Tudor Ciambur – Partner, fiind constituite grupuri de lucru dedicate pe anumite proiecte sau portofolii de clienți. Echipa are un număr de 12 avocați.

Reprezentanții firmei de avocatură estimează pentru anul 2024 un nivel de activitate cel puțin egal cu cel de anul trecut, marcat însă de o anumită expectativă din partea dezvoltatorilor, prudența fiind cuvântul cheie pe care avocații îl aud cel mai frecvent de la clienți pentru anul în curs. În egală măsură însă, vor exista ferestre de oportunitate care în mod cert vor fi accesate de jucătorii cu un apetit crescut la risc.



În plus, echipa de litigii din cadrul SAA este implicată activ în majoritatea dosarelor specifice practicii de Real Estate, gestionând mandate diverse privind revendicări, exproprieri, litigii cu CNCI, litigii decurgând  din contracte FIDIC.

Totuși, cele multe mandate vin dinspre zona de urbanism, acolo unde avocații SAA reprezintă dezvoltatorii imobiliari în litigiile având ca obiect anularea de autorizații de construire, anularea și suspendarea de PUZ-uri coordonatoare, obligații de a face (înscriere PUZ-uri pe ordinea de zi, emitere certificat de urbanism, emitere autorizatie de construire), anularea/actualizarea parțială a PUG, amendare Primar, acordarea despagubiri, ca urmare a abuzurilor autorităților publice.

De exemplu, printr-o hotărâre definitivă pronunțată în decembrie 2023 de Curtea de Apel București, Primarul General a fost obligat să înscrie un PUZ pe ordinea de zi a CGMB, iar soluția reprezintă un real succes, având în vedere jurisprudența majoritar contrară. În continuarea acestui demers, întrucât pasivitatea Primarului continuă și astăzi, refuzând prin orice mijloace să se conformeze dispozitivului hotărârii instanței, avocații din cadrul SAA au solicitat amendarea Primarului General și obligarea la plata de penalități pe zi de întârziere, iar hotărârea instanței urmează a fi pronunțată în perioada imediat următoare.

În același registru al luptei Primarului General cu dezvoltatorii imobiliari, avocații din cadrul SAA oferă asistență și reprezentare juridică în litigiile în care reclamantul (Primarul General) a solicitat anularea unor autorizații de construire emise de Primarul Sectorului 2. Demersul ridică probleme de natură procedurală, data fiind lipsa calității procesuale active a reclamantului. În acest litigiu, a fost solicitat și amendarea reclamantului pentru abuz de drept procesual.

De asemenea, SAA reprezintă diversi dezvoltatori imobiliari în disputele privind anularea și suspendarea PUZ Coordonator Sector 2.

Totodată, într-un litigiu introdus de curând pe rolul Tribunalului București, reclamanții consiliați de avocații din cadrul SAA urmăresc să obțină anularea/actualizarea parțială a PUG, cu scopul reîncadrării urbanistice a unui teren în vederea realizarii celui mai inovator proiect de reconversie urbană mixtă, unic în Europa Centrală și de Est.

„Pe de altă parte trebuie să subliniem că aceste litigii nu se opresc doar la aspecte care ar trebui privite prin prisma legislației amenajării teritoriului și urbanismului sau legislatiei privind constructiile, ci tind să capete nuanțe specifice răspunderii civile delictuale, întrucât pasivitatea Primarului General sau actiunile sale in instanta fara niciun suport legal, sunt generatoare de prejudicii pentru beneficiarii documentațiilor urbanistice/actelor administrative, astfel ca simpla pronuntare a unei solutii pe fondul dreptului si confirmarea abuzului autoritatii nu este suficientă pentru repararea prejudiciului. Nu în ultimul rând, în ideea de a prezenta cât mai succint, dar totodată cuprinzător tabloul litigiilor de Real Estate din cadrul SAA, precizăm că pasivitatea autorităților publice este uneori încurajată și de conduita procesuală a instanțelor de judecată. Cu titlu de exemplu precizăm că, printr-o cerere depusă la registratura Primăriei Municipiului București în data de 3 noiembrie 2020, a fost solicitată eliberarea unui certificat de urbanism. Printr-o cerere înregistrată la Tribunalul București la data de 20 ianuarie 2023, am solicitat obligarea Primăriei să soluționeze cererea, dar instanța a dispus suspendarea facultativă a dosarului, apreciind că are legătură cu un dosar de suspendare/anulare PUZ, deși am explicat instanței că la data formulării cererii pentru emiterea certificatului de urbanism (momentu T0), PUZ-ul relevant nu era nici anulat nici suspendat. Curtea de Apel București a inteles problema de drept, a admis recursul și a trimis cauza la Tribunal pentru continurea judecății, fără ca până în prezent hotărârea instanței de recurs să fie redactată și fără ca dosarul să fie repus pe rol. În încheiere, menționăm că litigiile în materie de Real Estate si urbanism, din cadrul SAA, sunt coordonate de Adriana Dobre, partener cu peste 16 (șaisprezece) ani de experiență în dispute similare și o cu vastă cunoaștere si intelegere a legislației din domeniu si a contenciosului administrativ”, transmit avocații SAA.